В последнее время появилось много заявлений, статей и прочих разговоров о том, что рынок жилья перегрет и ему требуется доктор, который пропишет определённое снижение цен. У меня постепенно крепнет ощущение того, что все эти медвежьи сигналы происходят с подачи основных операторов рынка. И ничего парадоксального в этом нет.

Дело в том, что они очень крепко повязаны с одним любителем преферанса, который в своём стремлении отыграться будет тупо стоять до последнего: Лужков скорее съест своих пчёл, чем признает, что законы рынка оказались сильнее самого крепкого хозяйственника с самым сильным административным ресурсом. Он, как старый скряга Гобсек, лучше будет сидеть на своём не приносящем никаких доходов богатстве, пока оно совсем не превратится в труху. К чему приводит подобная тупорылость - хорошо видно на примере Северной Кореи и Белоруссии, где идея подменяет экономику совсем не пользу последней.

И операторы рынка прекрасно понимают, что если сейчас не начать стравливать в пузыре давление, то всё закончится очень печально - отмаржинколят всех по полной программе, как в прошлом году. Причём им (в отличие о держателя административного ресурса) достанутся самые сочные люли.

Понимают они и то, что тот, кто первым начнёт раскачивать их общую лодку, требуя хоть небольшого финансового глотка за счёт снижения стоимости жилья, навсегда лишится возможности вести бизнес в Москве: наступить, даже косвенно, на финансовые интересы Главной Московской Семьи - это подписать себе бессрочный приговор без права обжалования.

Поэтому и статьи, и разговоры, и заявление ФАС очень похожи на мятеж операторов рынка - согласованные действия, направленные на понуждение твердолобых и закостеневших московских стройстарцев к признанию очевидного. Только так сейчас можно спасти строительные компании от краха.

Осмелюсь предложить к обсуждению расчёты и взгляд моего коллеги из ПИКа Г.Лукьянчикова: Рынок недвижимости Москвы: перепутье

Точка зрения мне не совсем близка (использование парижской модели коллапсирующего рынка), однако вполне имеет право на жизнь.

По мнению Георгия "дно" находится в районе 140 тыс.руб. за метр в среднем, что близко к моей личной оценке. По его расчётам (он считает очищенный Winner) сейчас ценник в районе 155 тысч.

Исследование неплохое, позиция исследователя плохая, скорее никудышная.

1. После полугода падения написать о падение цен это не подвиг. Писать и прогнозировать уровни на до было на росте 1 год назад.

2. Фраза "цены не падают, но реальные сделки идут с большим дисконтом" - пример риелтоаналитического бреда. Реальные оплаты есть единственная величина, которая интересует реального покупателя, все остальное пропаганда.

3. Если предположить что величины дисконта указаны верно, то согласно данным автора получается что обвал цен был перед новым годом в рублях не -15%, а все 35%, а сейчас идет стабильный рост за счет уменьшения дисконта. Однако мы видим, что "риелторская смелость" не позволила автору даже сделать выводы из собственных фактов. Многолетняя привычка подгонять исследования под заданный результат делает свое дело. Результат сейчас общеизветный - падение цен, под него все и погоняем.


Про циклы ничего нового не увидел. Еще в 2006 году я выявил всю цикличность. Вот если автор нарисовал на 6 лет вперед цикл, можно было оценить его смелость, а экстраполировать данные на 3 месяца умеет любой.

Ну и последнее у автора в куче смешаны первичный и вторичный сегмент рынка, хотя очевидно что в условиях кризиса действия строительных компаний и частников совершенно различны, так же как и их целевые аудитории. Строители могут быть вынуждены начать распродажу с большой скидкой под давлением для спасения бизнеса, а частник при резком падении цены чисто психологически не способен так поступить с "мечтой всей жизни".

Что на что меняем?
Более дорогое шило на более дешёвое мыло - чем дороже, тем лучше: большую сумму можно положить в карман. (А в условиях кризса, когда люди лишаются работы и зарплаты - такие сделки происходят чаще, чем сделки по улучшению жил. условий).
Равноценный обмен - опять без разницы, на каких ценовых уровнях он происходит.
Более дешёвое шило на более дорогое мыло - вроде как чем ниже цены - тем лучше. Но опять же: всё дело в размере доплаты. Если стоимость собственной квартиры составляет 9/10 стоимости покупаемой и доплата всего 1/10, то опять же: "Не принципиально". Если на доплату используется кредит, то нужно считать не только сам размер доплаты, но и процентные ставки: доплата 150000 х 10% = 100000 х 15% (Если не учитывать досрочное погашение).
(Это относительно "лукавства").
Именно из-за того, что МРН - рынок менял, "схлопывания" пузыря не будет.
Так что мысль, что "медвежьи" статьи пошли для того, чтобы не допустить "схлопывания пузыря" - не выдерживает критики. Но "если звёзды зажигают - значит это кому-то нужно"
Задаём вопрос из римского права: "кому выгодно"?
И что получаем: есть строительные компании, обладающие мощностями, построенными объектами и кучей долгов. Таким компаниям, чтобы элементарно выжить (даже не получить прибыль) - важно, чтобы продажи были по максимально дорогим ценам.
А есть компании, обладающие амбициями, небольшими мощностями, малым количеством объектов и не имеющие долгов. То есть, в нынешней ситуации "работа на понижение" может привести к усугублению сложностей у "монстров" и переделу рынка: банально и просто.

Но рынок недвижимости - это не только "первичка". При работе на "вторичном рынке" (при посредничестве) - не так важно на каком ценовом уровне проходят сделки: важно, чтобы сделки просто были. Когда покупатели ждут падения цен, а продавцы - роста, то такая ситуация приводит к значительному сокращению сделок: одни - не покупают, другие - не продают. И тут не важно: рост или падение: важно, чтобы тренд был понятен.
Есть стратегии работы как на растущем, так и на падающем рынке.
Пока что предложение стабильно: попытался понять, когда предложение было максимальным, а когда минимальным, - не получилось: с начала года оно примерно на одном уровне: меньше всего квартир на продажу было в январе (это - понятно), потом - немного увеличилось (также понятно), потом в конце апреля, перед майскими праздниками, начало уменьшаться, после майских - стало увеличиваться.

Т.е. пусть не продается, но цену держать? Они что, ситуации в экономике не видят? Им деньги нужны, которые сейчас дадут только конечные покупатели, а не ПИФы и банки. Банки сейчас и менее рискованный бизнес не кредитуют. А на вторичке? Чтобы монстрам выжить, им нужны обороты, а все, что дороже 5 миллионов стоит. Ну, будут снижать ставку по ипотеке, так у большинства и зарплаты не растут. Если раньше человек думал - возьму квартиру побольше, зарплаты растут, не понравится здесь, у меня еще 5 предложений, даже более интересных. А сейчас - как бы не сократили, как бы зарплату не уменьшили, все офисы рядом пустые. Кроме того, многие считали, что кредиты -благо. Не буду платить - из квартиры не выгонят, машину не отберут. Было очень расхожее мнение, если что, то скину квартиру банку. Сейчас оказалось, что банку квартира не нужна, а нужны деньги. И человек и платить не может и продать жалко, т.к. после продажи квартиры он еще банку должен.

Реальный покупатель в принципе не имеет доступа к ценам сделок.
Все что он видит - цены предложения, от них и пляшет в своих мечтаниях.

Хотя фраза "цены не падают, но реальные сделки идут с большим дисконтом", действительно, неудачная.
Я бы даже сказал - некорректная.

Вы не совсем верно понимаете ситуацию "банки-девелоперы".

Девелоперу, если хочет взять кредит у банка, категорически нельзя снижать цены, и, тем более, показывать нулевую доходность проекта. Банки не кредитуют подобные проекты.

А вот проекты, где цена стабильна, а в проспекте показана будущий рост цены и приличная доходность уже рассматриваются банками с интересом.

Сейчас примерно ситуация (по известным мне компаниям) такая: крупные банки (Сбер, ИТБ и иже) не заинтересованы кредитовать девелоперские проекты, зато заинтересованы в том как бы где чего прикупить по дешевке или захватить за долги.

Мелкие банки тоже ничего не кредитуют, т.к. играют только на короткую.

Зато относительно неплохо идут дела у девелоперов со средними банками. Те в целом охотно рассматривают проекты, изредка даже что-то кредитуют.

По грубым оценкам, на 50% московских строек строительство не останавливается, то есть девелоперам есть где брать деньги.

Ув. ukochetkov, Ваш анализ и статья Вашего коллеги, по-моему, являются типичным взглядом изнутри пузыря (без обид). На мой взгляд не хватает отстраненности, разумеется не такой, как уменя и большинства здешних авторов.

Кстати, в отличие от Вас, работаю только с парой мелких банчков, согласен, им вообще ничего не надо. А не моглибы Вы привести пример(ы) проектов с перспективой роста, от которых отказались Сбер или ВТБ?

Это хорошо, что вот так вот чисто по мужски - правду-матку громко и во всеуслышание! Клиентоориентированность выше мировых стандартов: пусть лохи мечтательно пляшут, а уж музыку мы им обеспечим - накатаем исследований рынка на сто диссеров под чутким околонаучным руководством Стерника и Ресина!

Мы, правда, и так знаем, что на рынке есть две цены - Цена Для Лохов, Развешивающих Уши, и Цена - Страшная Тайна Риэлтеров (цены первого типа мы обычно обсуждаем здесь). И вот здесь возникает интересный вопрос:


Внимание, вопрос! О какой цене в данном случае идёт речь - о первой или о второй? Исследование, конечно, на редкость фундаментальное (вывод, правда, предсказуем - дно совсем рядом, и пора срочно бежать за покупками), да и коллапс парижского рынка намного главнее коллапса нижегородского - но (на мой непросвещённый взгляд) цены второго типа УЖЕ ниже заявляемого дна, и идти им вниз ещё ой как прилично - до ста тысяч как минимум... Кстати, дно мы щупаем здесь, присоединяйтесь, если что...


P.S. Давным давно, Мария Антуанетта на заявление придворных о том, что парижанам не хватает хлеба, ответила "Если им не хватает хлеба, пусть едят пирожные!". Подзаголовок "Забастовка покупателей" в предъявленном нам труде незримо пересекается с этим изречением в своём цинизме. Пора бы уже начать задумываться о том, что народ не злонамеренно капризничает в своём нежелании покупать, а просто у него на покупку (хлеба ли, жилья ли) банально не хватает денег. Тогда и труды не будут столь страшно далеки от народа.

Обсуждение идет о поведении сферического коня в вакууме Что со стороны Кочеткова, что со стороны его обличителей.

Реальная цена- это цена по которой идут реальные сделки.
И реальный покупатель как одна из сторон сделки как раз цену то знает.

Не знают цену следующие категории:

- Чистые не замутненные практикой аналитики.
- Любопытствующие и т.д.

Ны рынке лично я наблюдал следующую квартиру по новостройкам.
В общем и целом цены пока падают.
Но есть три категории объектов.

1) построенный дом, прошедший гос.комиссию и реально подключенный к коммуникациям (ибо есть случаи когда гос.комиссию проходят дома не пригодные для проживания)

2) Возведенный дом, не прошедший гос комиссию.

3) дом на этапе котлована, первых этажей.

в первом случае цены падают, но не кардинально.

Во втором, а особенно третьем случае цена реализации упала существенно. Но в этом случае и риски огромные в текущей ситуации. Т.е. трудно понять, из чего больше складывается падение. из отсутствия спроса или из стремительно растущих рисков.

Да, забыл сказать, не надо заниматься обличением присутсвующих на форуме девелоперов и риэлторов.
Они единственные, кто дают хоть какую-то реальную информацию.
А как ее воспринимать и оценивать - это уже дело читающих.

Все слова Ваши, мое только упорядочивание:
1.Мелкие банки тоже ничего не кредитуют, т.к. играют только на короткую.
2.Зато относительно неплохо идут дела у девелоперов со средними банками. Те в целом охотно рассматривают проекты, изредка даже что-то кредитуют.
3.Крупные банки (Сбер, ИТБ и иже) не заинтересованы кредитовать девелоперские проекты, зато заинтересованы в том как бы где чего прикупить по дешевке или захватить за долги.
Для ненулевой доходности проекта придется приобрести губозакаточную машинку, сами же строители говорят, что достаточно построить 3 этажа, а остальные 14 - бонус. Почему внезапно взялись за сметные нормы (уж там действительно черт ногу сломит) - можно будет оценить реальную себестоимость.
Вопрос другой, вернее тот же: кто будет покупать, если цены не будут снижаться, а зарплаты не будут рости? Что, Сбер не может оценить реально девелоперские проекты, зная среднюю зарплату по сегментам? У них сейчас почти лидерство по зарплатным картам.

Ну-с, начнём с того, что с Марией Антуанеттой вы слегка сели в лужу. Достаточно давно установлено, что эту фразу ей приписали враги.
Точно также в лужу садятся очень многие "обличители" московского РН, не удосуживающие просто немножко разобраться в имеющихся циферках.

Теперь о цене. ВСЕ вменяемые московские аналитики оперируют исключительно ценой предложения. Иного нам не дано.
При этом хорошо понимая разницу между ценой сделки и ценой предложения. И когда говориться что цена предложения должна быть 140 тыс./м, то это отнюдь не значит, что именно по такой цене будут проходить сделки.

При этом я лично прекрасно понимаю "хотелки" покупцов о ценах в 50 тыс./м. и т.п. К сожалению, такой точки зрения не придерживаются продавцы. Вместо того, чтобы снижать далее цену они просто на каком-то этапе просто морозят свой ценник. Вот так и должна получиться ср.цена предложения в 140 тыс./м.

Покупцы полгодика побьются головой об эту планку и ... сдадутся.

Потому что необходимые деньги в стране для покупки моск.недвижимости по цене в 140 тыс.руб./м есть. На обоснование этого я потратил пару месяцев и изложил все в своих статьях.

Если у вас есть личные расчёты - показывайте, пообсуждаем.

Вы знакомы с людьми из менеджмента банков первой 20-ки, принимающих решения по крупным кредитам?

Смею вас уверить, что они никогда не будут численно оценивать девел.проекты даже по своим собственным данным. Не тот менталитет.

Я в свое время вдоволь пописал предложений банкам и хорошо знаю то, насколько предложение по кредитованию проекта должно отличаться от обычного маркетингового отчета или аналитического исследования.

Банки - это банки. Есть такая поговорка у них: "если 50% рабочего времени уходит на внутрикорпоративные войны, то это хорошо т.к. 50% уходит все-таки на работу; плохо когда на войны уходит 80% раб.времени"

Закончим тем, что Ваш источник говорит, что М.А. родилась в 1774 году, тогда как сделала она это в 1755 году - и стоит ли верить всему остальному сказанному там? И если уж и искать лужи, то одна из версий появления ушедшей в народ фразы малопроверяема (я, к сожалению, не читаю по-французски) и небесспорна, в отличие от элементарной грамматической ошибки (выделено жирным). Так что не стоит отклоняться от темы. А по теме было сказано: тезис о том, что продавцы считают покупателей злыми скрягами, которые чисто из вредности не хотят сдавать деньги в кассу и покупать вместо хлеба пирожные (нет, московское жильё, конечно) - несостоятелен и просто циничен, даже если ещё и ещё раз повторять заклинание
- денег у них больше не станет. Однако, тезис о том, что
абсолютно бесспорен - денежная масса в стране позволяет это сделать, и для того, чтобы это выяснить, не нужно двух месяцев - достаточно просто поделить одно значение на другое. Результат захватывает дух, и возникает нестерпимое желание хоть немного подуть в этот пузырь. Вопрос в том, нужно ли это пытаться делать какому-то конкретному человеку, у которого как раз этих денег-то и нет, а вот проблем как раз появилось выше крыши. И только ещё одной заботы ему не хватает - как помочь стройбанкротам.


Мы вообще-то тут на другом рынке зарабатываем - на фондовом, а состояние рынка недвижимости - это всего лишь следствие развития ситуации на нём (достаточно посмотреть на курс бумаг того же ПИКа). Что будет дальше - никому неведомо, можно только предполагать. Лично моё предположение состоит в том, что сказка о неразменном рубле на рынке недвижимости закончилась, и деньги теперь придётся зарабатывать потом и кровью - всем без исключения. Так что считать пока нечего - проще погадать на чём-нибудь для экономии времени. И лично моя позиция по рынку недвижимости - strong short.

Выше уже говорилось, что из пузыря пузыря не увидать, и неспособность осознать это является самой большой проблемой "ВСЕХ вменяемых московских аналитиков" - какие бы модели они ни использовали. Многих фондовых аналитиков уже погнали в шею (и было за что!) - а они оперировали значительно более объективными данными, нежели, чем Ценой Для Лохов, Развешивающих Уши.

Хорошо.
А теперь ДОКАЖИТЕ, что состояние РН - это следствие событий на РН. Математически. Поработайте, не ленитесь.

Один чудик опубликовал свои размышлизмы в "Эксперте" на тему связи ФР и РН. В редакции до сих пор хватаются за голову, мол, как мы эту чушь пропустили...



Кстати, кризису уже почти 7 месяцев. Рынок недвижки сжался меньше чем нефть, акции, стабфонд.
Может признаемся, что с пузырём что-то напутали? Может и нет никакого пузыря на самом деле?

Вообще-то пузырь - достаточно хорошо известное и описанное явление. И одно из его главных свойств - он лопается без сопровождения обвалами на прочих сопутствующих рынках.

Довольно любопытное утверждение - про "деньги у людей есть". Подобные утверждения наблюдал на одном профессиональном риэлторском форуме. Там периодически поднимают тему , что делать и как быть - где же покупатели. Но после того как начинаются мантры "деньги есть у людей" , которые как заклинание произнесут пять-шесть человек , все удовлетворенно утихают - с мыслью , что деньги у людей есть , надо просто дождаться , ведь нет же иного выхода у них(людей) как принести свои накопления на МРН. И это ничего , что спад производства , безработица , инфляция , очередное ожидание девальвации и т.д. Риэлторы это считают за незначительные погрешности, которыми можно пренебречь. Главное , что "деньги у людей есть."

Мне кажется, что Москва вообще , и РН , в частности , резко теряют свою популярность у среднего класса. Ситуация очень сильно изменилась за короткое время. И в плане доходов (реальных и прогнозируемых) и в плане социальном.
Ряд моих знакомых , ждавших момента для расширения либо для прямой покупки - не то , что отложили , даже перестали отслеживать ситуацию на рынке. Другие хотели построить дом , уже проект купили - тоже резко передумали.
Начали серьезно рассматривать и просчитывать варианты переезда в регион. Все знакомые приезжие - окончившие ВУЗы в Москве и кое-чего добившиеся. Поэтому возможный переезд не пугает.
Так что срабатывает шкала потребностей по пирамиде Маслоу - где квартира в Москве не является фундаментом.
Интересно , даже при наличии необходимой суммы , многие будут покупать квартиру , при условии , что и цена вроде доступной стала , с одной стороны, а с другой резкое снижение доходов, даже пусть предпологаемое , да и некоторые социальные моменты ? Да и некоторые социальные моменты - типа резкого роста преступности - тоже многие отмечают. Думаю, покупать будут только по острой необходимости. Так что определять справедливость цены в данных условиях ,или её несправедливость - это просто словоблудие.
С математической точки зрения , возможно , Вы и правы , но сейчас такое время , когда и другие нюансы надо учитывать.

п.с.Недавно "Русский Ньюсуик" опросил москвичей , многие ли готовы переехать на работу в регион - 30% из опрошенных выразили готовность. Год назад было 15%.

Вы мне предлагаете поработать? Как это - "не говорите, что мне делать, и я не скажу, куда вам идти" - так, кажется? За свои сорок с лишним лет я ни дня не работал по чьему-либо предложению, и ничего менять в этой традиции не собираюсь - так что не обессудьте...

С учётом этого (ну, и если эта тема так уж Вас волнует), единственное, что я могу для Вас сделать - это предложить Вам математически доказать обратное. Тем более, что в этом тезисе и доказывать ничего не нужно: местоположение любого объекта (кроме квантового) является результатом его предыдущего движения по некоторой траектории. РН не является квантовым объектом, и его состояние (местоположение в некоторой системе координат) - это всего лишь следствие ранее произошедших на нём событий (движения по некоторой траектории в этой системе координат). Здесь мы имеем элементарную причинно-следственную связь: не надували бы пузырь - не говорили бы мы и о том, что он должен лопнуть. А уж если всё-таки надули - нужно затыкать уши.


Не стоит так - выводы напрашиваются не в Вашу пользу. Например, Ваших трудов мы пока в "Эксперте" не видели (если Вы не пишете под псевдонимом). Означает ли это то, что фильтр чуши в редакции всё-таки работает?


Кстати, кризису уже почти два года, и это ещё раз доказывает тот факт, что "ВСЕ вменяемые московские аналитики" дальше собственного пузыря действительно ничего не видят. И кризис этот не на рынке недвижимости, а на финансовом рынке - хоть и был запущен проблемами ипотечных сабпраймеров. Поэтому и сыпется всё сопутствующее, что было накачано необеспеченной денежной массой - в этом-то и вся специфика текущего пузыря.

Что касается сроков сдутия пузыря - не мне Вам говорить о сильной инерционности рынков недвижимости. Я предполагаю, что этот факт Вам хорошо известен. Тем более, что в наших условиях эта инерционность поддерживается мощной пропагандистской кампанией о вечных ценностях. Так что семь месяцев - это не срок, посмотрим, что будет на МРН через год-другой. Заглядывайте сюда, мы здесь все ходы записываем.

Работу я вам не предлагаю. Скажу в других терминах, если в математических не понимаете.
Вы "за базар" отвечать готовы?

Вы ляпнули некую сентенцию, которая не из чего не следует, никем не доказана. Когда вам предложили её обосновать - начали гнуть пальцы.

Ещё раз: с чего вы взяли, что состояние РН - это следствие событий на фондовом рынке?
Откровение господне вас посетило? Или как?



Все проще: "Эксперт" меня цитирует. Явно и неявно. С этим уважаемым изданием я сотрудничаю лет эдак шесть. Механизм сотрудничества давайте оставим в стороне.



Это тоже откровение господне?

К вашему сведению: последний ажиотажный всплеск на РН Москвы (2008г.) длился более чем полгода в условиях когда уже вовсю бушевали пожары на фин.рынках.

Всё-таки, не сочтите за дерзость, но вам бы я рекомендовал очень хорошо обосновывать всё то о чем вы тут вещаете.
Глупостью или чушью я это не назову, однако утверждения более чем неоднозначные.

Источник говорит, что Мария-Антуанетта была королевой с 1774 года (10 мая 1774 — 21 сентября 1792).