Ну зачем же так нервничать? Постройте график Риалпрайса в квартальных и годовых координатах - и будет Вам счастье. В то время интересовали цены сделок, как индикатор были взяты данные Миэля по Москве. Не думаю, что Вы найдете какие-то принципиальные различия между этими двумя индикаторами.

Что касается 2008-го года, то там все разобрано. Были два сценария рассматривающие ориентированные на средние для Москвы показатели числа сделок. Если их числом можно кратно манипулировать (например, 56 тыс сделок по Мск, вместо 80-100 для 2009), то можете и это заложить в альтернативный сценарий и получить искомый ценник.

В свою очередь хочу поинтересоваться - вот Ваше наложение графиков - оно вообще что-нибудь может попредсказывать? Я даже смело могу утверждать, что депозитная база вырастет 2010/2009 по итогам года еще на 20%, а по итогам 2011-го тоже будет плюс 10-15%. И куда, по-Вашему, двинется такая "корреляция".

Два сценария описываются очень хорошо одной фразой.

Если не упадет, то вырастет

Про мои сценарии не было не слова. Просто два ряда чисел сопоставленные в удобном масштабе вызвали поток сознания.

Вас тревожит очевидная корреляция двух рядов, хотите поговорить об этом но боитесь признаться? Я посягнул на священный догмат чей то веры?


PROFAN

Нарисуйте график в барелях нефти, если такой умный.
Напишите формулу при которой падение нефти со 130 до 35$ привело к падению недвижки на 25% в рублях. Добавьте пульсации курса рубля к доллару в зависимости от скаорости изменени я цен на нефть, политику центрабанка и т.д. Это как два пяльца плюнуть ну и на выходе ждем прогноз, на который вы готовы поставить хотя бы сотню килобаксов.

Вы думаете мне больше делать нечего чтобы рисовать на кофейной гуще. Для этого есть Яндекс.
http://images.yandex.ru/search?p=0&ed=1 ... rpt=simage

Или еще вот коррелируйте на здоровье. Только учтите инерционность РН.
http://images.yandex.ru/search?p=2&ed=1 ... rpt=simage

Забавно. Моя модель достаточно точно описывает поведение рынка в Мск, дает уровни цен при прогнозном количестве сделок с точностью в пределах 10%. Кроме того, отлично описывает факторы, которыми можно эти уровни регулировать. Что касается моего вопроса, на который Вы так и не удосужились ответить, то лично я не вижу ничего важного из сопоставления данных "двух рядов". Может кто-нибудь видит?

Как известно, математической мерой корреляции двух случайных величин служит коэффициент корреляции. При этом он может быть и равным нулю, и даже быть отрицательным. Ну и ещё - более поздние данные, расположенные ближе к настоящему времени некоторые неучи, включая и меня, обычно считают более значимыми для проведения анализа как раз для этого времени по сравнению с данными, зачастую находящимся аж в другом тысячелетии. Поэтому, если не сложно (и, желательно, не переходя на личности) попробуйте заменить термин "очевидная корреляция" на цифровое значение как для всего графика, так и для нижеприведённой его части (с начала 2006 года), более приближенной к текущему моменту времени. У меня почему-то возникло ощущение, что графики со временем как-то раскоррелировались, и сейчас их объединяет только направление трендов. У трендов - да, коэффициент корреляции пока находится недалеко от единицы. Не это ли Вы это имеете в виду?

Ариор, графики раскорелировались, об этом я и хотел поговорить. Но чтобы разговор был предметным, нужно сначала согласится что была корреляция. Пока я этого не наблюдаю.

Касаемо колебательного процесса, то он давно и очень хорошо изучен практиками недвижимости, такими как Дмитрий Овсянников, есть множество статей. Есть и опережающие индикаторы изменения объемов однушек/трешек, разбега цены однушек/трешек.

Я бы построил модель в виде тренда на базе депозитов, наложенных на него пульсаций колебания цен и "индикатора настроений", который показывает куда уходят пульсации выше тренда или ниже его.

Пока в качестве "индикатора настроений" хочу рассмотреть три параметра - инфляция ИПЦ, ВВП и объем кредитования. В идеале найти такой макроиндикатор, который смог бы объяснить колебательный процесс.

Я, например, согласен, что до января 2005 КК был вообще близок к единице. Т.е - корреляция БЫЛА. Но. До 2006 года КК оценочно снизился до 0.8. Дальше - он только стабильно снижается, вплоть до его ухода с января 2009 года в область отрицательных значений. Может ли подобный сверхволатильный показатель быть положен в основу некой хоть сколь-либо адекватной прогностической модели - не берусь судить.

Детский сад, младшая группа.
Есть M2, т.е. условно все деньги, есть М1, внешние заимствования и депо как база для кредитного мультипликатора. И есть фактическое увеличение нормы резервирования, т.е. уменьшение максимума кредитного плеча.
Что хотите коррелировать не пойму.
Пока норму резервирования уменьшали - была "корреляция", поменяли направление - она исчезла.
Вбухнули М0 - подросла М2.
А еще зависиость цены метра от М2 - тоже многофакторная - там еще инвесторчики, настроения потребителей (доля расходов на данный сектор).
Вот если многофакторный анализ сделаете - можно будет о чем-то поговорить, а пока только забавно.

У детского сада есть большой плюс вся жизнь впереди, а старых пердунов только брюзжание и накопления на похороны и все.


Касаемо индикатора.

Есть инфляция в виде ИПЦ в среднем 12% в год, есть рост депозитов, в среднем +20% в год, есть рост М2 который очень сильно колеблется но в среднем составляет +35% в год.

Так вот на максимально долгосрочном периоде в 9 лет прирост цен на недвижимость удивительно совпадает с приростом депозитов, отрываясь от инфляции и отставая от денежной массы.

Объяснение на мой взгляд тривиальное исходя из бритвы Окама. Большую часть всех накоплений держит небольшая группа людей, которые и являются постоянными покупателями МРН. Объем рынка стабильный, население стабильное поэтому цена определяется только объемом свободных денег. А депозиты, именно они, не М0 ни база ни М2 и прочая является тем самым свободным объемом денег, которые по мере нарастания фиксируются в виде недвижки. Еще напомню, что для зарабатывания денег в нашей стране требуется совсем не ум или адекватность в суждениях.

Про детский сад я выслушаю от того, кто объяснит причину стабильных двух-летних циклов колебания объемов предложения.

Норма резервирования, кредитные плечи, все это звучит умно, но выложенное на графики выглядит убого. Попробуйте сделать связное изложение ваших
предположений. А мы обсудим насколько это забавно.

Про кредитные плечи: перелом на графике приходится на 2005 год.
Следовательно, какие то события произошли в 2004.
Так?
Уж извините, но "с позиции кулика" (т.е. "из своего болота"):
в 2004 году Внешторгбанк и Городской снизили ставку по ипотеке до 10,5% годовых, а в сентябре 2004 на рынок вышел Международный Московский банк с невиданным для России предложением 9,0 - 9,4% годовых.
Да, ставки были в долларах, но и цены на МРН были привязаны к долларам, и рубль укреплялся.
Поэтому, приближение к психологически важной отметке 10% годовых, дало резкое увеличение обращений за кредитами (в 2004) и, с некоторым временным лагом, привело к увеличению денег в недвижимость в 2005.
Вот одна "работа" "кредитного плеча", ну и вторая - в 2008, когда с начала года банки начали массово повышать ставки до уровня, при котором желающих брать кредиты было мало, и, соответственно, сокращение денег у потенциальных покупателей привело к падению цен(опять же, с 4 - 6-месячным временным лагом).
Вроде бы, число ипотечных сделок (по отношению к общем числу сделок) не дотягивало до 20%, даже в лучшие времена. Но, если вспомнить, что наш рынок - рынок менял, и одна сделка, в которой у покупателя "живые деньги" приводит к серии обменных сделок, влияние ипотеки и кредитных денег - оч. даже ощутимое.

Как это изобразить на графиках?
Извините, но пока не знаю.

Зонне, эх Зонне, ну если не хотите узнавать и разбираться, а хотите проповедовать, я вам тут не помощник.


Касаемо индикатора я вам все уже разжевал - до 2007-8-го (по памяти) - вместе с ростом депозитов падала и норма резервирования.
Потом начали закручивать гайки, и банкам необходимо было привелкать депозиты, чтоб сохранить тот же объем ден. средств на рынке.
до 2007 коррелировала с ценой пара параметров (объем депо, 1/норма резервирования). Вам показалось, что объем депо коррелировал с ценой потому, что в тот период объем депо коррелировал c 1/норма резервирования.
По крайней мере эта гипотеза обясняет происходящее после 2006, в отличие от вашей. Как можно улучшить модель - я вам уже написал.



И где же эти циклы в вашей модели. Или вы тут переводите тему?


Ну в принципе у нас тут не богадельня, учить основам финансов я здесь не нанимался.
Т.е. я как бы намекаю, что это исключительно ваши проблемы.

Граждане "аналитики" подскажите пожалусто какова цель Ваших иследований ?

Я гипотезы не увидел, какое то бормотание
"...банкам необходимо было привлекать депозиты..."

Каким банкам, почему необходимо было, даже если было, то что делали банки привлекали или нет? Кто решил что им это необходимо?

Почему вы сознательно пишете эту ахиненю вместо того, чтобы построить график вашего некоторого параметра 1/x и показать всем дееспособность вашей модели?

Я совершенно не вижу никакой причинно-следственной связи между нормой резервирования депозитов и стоимостью м2. Хотя бы из вида функции. Рост цен - экпоненциальная зависимость, а колебания 1/x строго лежат в заданном коридоре при известном коридоре x.

По указанию регулятора (ЦБ РФ). Банки были вынуждены брать депозиты и складывать их в резервы.
Это надо было в первую очередь банкам, а ЦБ их заставлял, потому что это не выгодно было. Так же государство помогло банкам фактически застраховав вклады ЧЛ в случаи банкротства банка. Поскольку скопилась большая доля плохих кредитов и могла возникнуть ситуация когда отток (снятие с депозитов) денег мог превысить приток(поступления от обслуживания ранее выданных кредитов). Здравствуй технический дефолт субъекта.

Растет норма резервирования -> банк вынужден привлекать депозиты не всегда по выгодным условиям.
А связываете объем депозитов со стоимость м2 это уже Вы.

А между тем не стоит забывать, что если не купировать вовремя приступы халуппоистерики, то под "крышу" халуппоистероида неминуемо заселяются братец-халуппоневроз и папша-халуппопсихоз. Разумеется, с радужной перспективой отправится на заслуженный отдых в желтый дом.

Этот давно проверенный медициной принцип наглядно, на собственном примере, демонстрирует Сергей Полонский:
http://www.rosbalt.ru/2010/03/01/716851.html и с видео - http://warnet.ws/news/36647

Но, как бы неуместно это ни казалось на первый взгляд, разумно поставить вопрос о цели сумасшествия г-на Полонского. И свет на ситуацию проливает последний абзац той же стстьи:
Полагаю, что вслед за революцией в торговле халупповоздухом, г-н Полонский совершит еще и переворот в психиатрии, продемонстрировав своим примером случай мгновенного исцеления шизофрении при помощи утюга и паяльника.

Мда не ожидал что приверженность догме приводит к такой вопиющему искажению фактов.

Сначала определение:

Норма резервирования это процент, который должен быть изъят на счета центрального банка с депозитов, которые поступают в коммерческий банк

Обратимся к первоисточнику:

http://cbr.ru/statistics/print.aspx?fil ... re_res.htm

1 января 2000 г. - 31 марта 2004 г. 7

Четыре года норма резервирования была постоянной, а депозиты росли!
Но дальше еще интереснее.

8 июля 2004 г. – 30 июня 2007 г 3,5
1 июля 2007 г. – 10 октября 2007 г. 4,0
11 октября 2007 г. – 14 января 2008 г. 3,0
15 января 2008 г. – 29 февраля 2008 г. 4,0
1 марта 2008 г. – 30 июня 2008 г 4,5
1 июля 2008 г. – 31 августа 2008 г 5,0
1 сентября 2008 г. – 17 сентября 2008 г. 5,5
18 сентября 2008 г. – 14 октября 2008 г. 1,5
1 мая 2009 г. – 31 мая 2009 г. 1,0
Ну и т.д.


Итак первый момент о том что корреляция была пока норму резервирования уменьшали - чистое вранье, поскольку именно в этот момент норму резервирования сначала держали потом резко уменьшили, потом плавно увеличивали.

Второй момент о том что экстремумы стоимости метра привязаны к колебаниям нормы резервирования. Смотрим на октябрь 2006 года - ставка резервирования была 3,5% еще -2 и +1 год. Никакой взаимосвязи!

Смотрим на сентябрь 2008 года - резервирование на рекордном уровне с 2004, по экономическому смыслу это тормозит кредит и количество денег в экономике, а на графике стоимости недвижимости абсолютный хай!

Может быть нужно смотреть на экстремумы нормы резервирования?
Вот он глаза мозолит 1% всего один месяц в мае 2009. И что на графиках недвижимости? Переход в мутный боковик в котором сидим сейчас.

Вывод. Норматив резервирования
а) не коррелирует с объемом депозитов
б) абсолютно не коррелирует со стоимостью метра
в) является контрциклическим регулирующим воздействием на банковскую систему, поэтому видна скорее отрицательная корреляция. Но это воздействие не опережающие, а запаздывающее и не направляющее, а корректирующее. Когда укономика захлебывась от притока денег как в 2008, ЦБ закручивал гайки, когда банки мучались от кризиса ликвидности ЦБ открывал краник.
г) Господин Леший продемонстрировал свой уровень компетенции

Я тут построил интересный график:



Норма резервирования задает максимальный теоретически достижимый банковский мультипликатор. Реальный банковский мультипликатор всегда меньше и зависит от миллиона факторов, которые я даже не возьмусь перечислять. Изменение нормы резервирования меняет реальный банковский мультипликатор в долгосрочной перспективе. Я взял данные ЦБ и построил графики за 14 лет.

Реальный мультипликатор я взял как M2/M0. У меня есть сомнения, что я правильного его посчитал, но мне кажется, что даже если я ошибаюсь, то характер графика будет такой же.

Период 1997-2000 я не берусь обсуждать (пирамида ГКО и кризис 98 года - другая эпоха). C 2000 по середину 2004 года норма резервирования составляет 7 процентов, а банковский мультипликтор стабильно держится в районе 2.7-2.8. С июля норма резервирования понижается в два раза, что теоретически может со временем (большим!) увеличить мультипликатор вдвое. На практике мультипликатор плавно растет где-то до осени 2008 года, достигая максимума 3.85 (рост на 40%) С августа 2007 года норма резервирования начинает постепенно повышаться (видимо вы попытках сдержать денежную массу), а с началом кризиса ликвидности 2008 года резко опускается до 0.5

Как это кореллирует с нашей темой? Я уже писал выше, что мы с 2000 года живем со стабильной инфляцией в 20% в год. С 2000 по 2004 год биржи и МРН росли на том же уровне 20% в год. С 2005 года и биржи и недвижимость вырасли значительно выше этого уровня, надув пузыри, которые сейчас сдулись из-за кризиса. Однако фондовые биржи очень быстренько отрасли до нормального уровня.

Если считать, что для нашей экономики нормальный уровень банковского мультипликатора 2.7-2.8, то сейчас он составляет 3.96, что обозначает колоссальный излишек денег (по моим рассчетам 6 триллионов рублей - (3.96/2.8-1)*M2), который некуда пристроить. Причем этот излишек сосредоточен в достаточно узких кругах и не может быть использован рациональным образом. Ну то есть на него нельзя построить например завод, потому что продукцию этого завода нужно сбывать широким массам населения, у которых как раз денег то и нет (все съедает потребительская инфляция). А покупка акций и недвижимости не уничтожает эти деньги (они переходят и рук в руки) и не содает новых ценностей (переходят ранее существовавшие). Значит, все что остается этим деньгам - крутиться в узком кругу между биржами и недвижимостью надувая очередные пузыри. Больше им некуда деться.

Еще один график.



Отношение M2 к месячному ВВП. Преположение следующее. В первом грубом приближении оборачиваемость денег в реальной экономике - раз в месяц (работники раз в месяц получают зарплату, потом в течении месяца тратят ее, отдавая предприятиям). Исходя их этого для обслуживания 1 рубля ВВП требуется один рубль M2. На деле все конечно сложнее, часть денег лежит на депозитах, часть зависает у государства, а между предприятиями оборачиваемость средств может быть больше. На деле отношение M2 к месячному ВВП было 1.5 в начале 2000 года и до росло до 4.5 в начале 2009.

По-моему это также свидетельствует о том, что у нас не пристроенная куча денег, которая гуляет где-то по пузырям.

У Вас ошибка. Исправляйте.
Оборачиваемость или скорость обрашения денег это отношение ВВП к М2, а не наоборот. В Вашем случаи отношение месячного ВВП к М2.
Соответственно выводы у Вас не верные.

п.с. При нынешнем М2 и скорости из Ваших расчетов мы бы на сегодняшний день имели гипер инфляцию.

Нет у меня ошибки. На графике отображено именно то, что написано в подписи - отношение M2 к месячному ВВП. Я не утверждал, что это скорость обращения денег. В определении сокрости обращения кстати фигурирует ВНП, а не ВВП

И да, теоретически мы должны иметь сейчас гиперинфляцию (M2 выросло за 10 лет в 20 с лишним раз), но практически деньги распределены неравномерно, бОльшая часть денег принадлежит небольшому числу людей/организаций им просто не нужно больше потребительских товаров, чем они в состоянии потребить, поэтому лишние деньги выплескиваются на рынок недвижимости и фондовые биржи.