Квартиры, дома, земля: единое пространство кризиса - 2

1684 posts / 0 new
Последнее сообщение
arior

[quote="Дмитрий Овсянников"][quote="Vlad_R"]Понимаете, банки - это все равно посредники на рынке. Конечный продукт им не нужен, производством метража они не занимаются.[/quote]Но зато они дают деньги потребителю. Те деньги, без займа которых этому потребителю вкалывать лет 5, во всем себе отказывая, чтобы купить то, чем, с банковской помощью, может пользоваться уже сейчас.[/quote]
Ну считали же здесь уже не раз (вспомним [url=http://stagirit.org/forum/viewtopic.php?f=15&t=83&p=9619#p9619]задачу о всаднике[/url]) - дорога к собственному жилью через промежуточную аренду равноценного примерно в два раза короче. И жить (пользоваться) можно непосредственно сейчас, ни в чём себе не отказывая, и солидную маржу между стоимостью аренды и банковскими процентами можно отправлять в фонд будущей покупки, да ещё и с капитализацией дохода - вот и весь секрет того, как, проживая в нормальных условиях, через пять лет иметь на руках приличную сумму примерно в половину стоимости желаемой покупки и ни грамма долгов при этом.

Дмитрий Овсянников

[quote="arior"][quote="Дмитрий Овсянников"][quote="Vlad_R"]Понимаете, банки - это все равно посредники на рынке. Конечный продукт им не нужен, производством метража они не занимаются.[/quote]Но зато они дают деньги потребителю. Те деньги, без займа которых этому потребителю вкалывать лет 5, во всем себе отказывая, чтобы купить то, чем, с банковской помощью, может пользоваться уже сейчас.[/quote]
Ну считали же здесь уже не раз (вспомним [url=http://stagirit.org/forum/viewtopic.php?f=15&t=83&p=9619#p9619]задачу о всаднике[/url]) - дорога к собственному жилью через промежуточную аренду равноценного примерно в два раза короче. И жить (пользоваться) можно непосредственно сейчас, ни в чём себе не отказывая, и солидную маржу между стоимостью аренды и банковскими процентами можно отправлять в фонд будущей покупки, да ещё и с капитализацией дохода - вот и весь секрет того, как, проживая в нормальных условиях, через пять лет иметь на руках приличную сумму примерно в половину стоимости желаемой покупки и ни грамма долгов при этом.[/quote]
Математика - наука интересная: циферки можно разные закладывать, и разные выводы получать.
Я уже писал, что свою "трешку" (75 кв.м. возле метро Орехово) купил в январе 2005 за $128000, взяв долларовый кредит под 9,4% годовых. В 2007 году, когда я погасил свой кредит, аналогичные квартиры стоили примерно $250000.
Я в кредит взял половину стоимости квартиры. Но давайте посчитаем, как будто кредит - все $128000. Итого в виде процентов банку заплачено: 128000 х 11% х 3/2 = 21120. Но у меня - аннуитетные платежи, а потому, банку я заплатил чуточку больше: примерно $22000.
Но ведь за счет роста цен удорожание получилось $122000. Если бы все эти три года жить в съемной квартире и копить, то помимо $20000 за аренду за три года, мне нужно было бы выложить еще дополнительно $100000.
Так какая дорога короче?
Конечно, если рассматривать сферического коня в вакууме - математические выкладки могут показать выгодность аренды. Но я уже писал, что считать выгодность, не учитывая ценовой тренд - бессмысленно.
(Вы, надеюсь, заметили, что я считал не по ставке 9,4%, а учел страховку и доп. расходы, а потому считал по ставке 11% годовых?)

Другой пример: март 2009 года. Покупаю квартиру родителям, взяв долларовый кредит по плавающей ставке, которая тогда была 7% годовых. (Сейчас - 5,5% годовых).
Квартира стоила 7,5 млн. рублей, что по курсу 36 рублей за доллар составляло $209000
Сейчас аналогичные квартиры стоят примерно 8,5 млн. А 209000 долларов по нынешнему курсу (28,5 рублей за доллар) составляет 5938000. То есть, за счет разницы в курсах я уже должен банку на полтора миллиона меньше.
Проценты по кредиту за первый месяц составляли (даже если считать, что кредит 100-процентный) 7000000 х 9%/12=52500 (и каждый месяц становятся меньше, поскольку уменьшается тело кредита).
Родители жили в аналогичной квартире, но в Люблино, которую сдали китайцам за 55000 рублей (+"коммуналка").
То есть, и аренда больше, чем проценты по кредиту, и удорожание квартиры, и уменьшение долга за счет курса, да и процентная составляющая платежа банку уменьшается: все в пользу принятого решения!

Опять коня рассматривать будем? (Сферического... Или вместе со всадником?)

Я уже писал многократно, что споры о том, что выгоднее: ипотека или аренда имеют смысл исключительно с учетом тенденций на рынке. Аренда была бы выгоднее лишь для тех, кто покупал недвижимость на хаях 2008 года. Вот те - попали. Хотя, стоимость их квартир - растет и, если тенденции роста сохранятся - через годик-другой окажется, что в сумме их переплата меньше, чем аренда чужой квартиры за то же время.

Постановка вопроса: "Что выгоднее: ипотека или аренда"? - не имеет смысла.
Намного интереснее (с практической точки зрения) постановка вопроса: "КОГДА выгоднее аренда, и когда - ипотека".
Мне было очень обидно несколько месяцев назад, когда я видел, что раздел этого форума по недвижимости потихонечку загибается, потому что на этом форуме собрано очень много умнейших людей.
И общими усилиями сообразить, когда (в будущем) выгоднее покупать недвижимость, а когда из нее лучше выходить - общими усилиями мы в состоянии это сделать.

Дмитрий Овсянников

[quote="arior"]Ну считали же здесь уже не раз (вспомним [url=http://stagirit.org/forum/viewtopic.php?f=15&t=83&p=9619#p9619]задачу о всаднике[/url]) - дорога к собственному жилью через промежуточную аренду равноценного примерно в два раза короче. И жить (пользоваться) можно непосредственно сейчас, ни в чём себе не отказывая, и солидную маржу между стоимостью аренды и банковскими процентами можно отправлять в фонд будущей покупки, да ещё и с капитализацией дохода - вот и весь секрет того, как, проживая в нормальных условиях, через пять лет иметь на руках приличную сумму примерно в половину стоимости желаемой покупки и ни грамма долгов при этом.[/quote]
Перечитал сейчас Вашу задачу о всаднике.
Как хорошо, что я не видел ее раньше (или не придал значения).
В задачке не учтена самая малость: инфляция и сопоставимое с ней увеличение доходов.
Кредит - это чужие деньги. Инфляция способствует уменьшению собственного долга перед чужими людьми. В то время как арендные платежи увеличиваются, и увеличиваются примерно на уровень инфляции (не линейно, но на длительном промежутке времени это заметно.)
Это - офигительнейший фактор, влияние которого больше, чем всех остальных. И не удивительно, что отбросив главное, как несущественное, получаем теоретические выводы, которые легко опровергаются практикой.
Ну нет на рынке вакуума!!!

arior

[quote="Дмитрий Овсянников"][quote="arior"]Ну считали же здесь уже не раз (вспомним [url=http://stagirit.org/forum/viewtopic.php?f=15&t=83&p=9619#p9619]задачу о всаднике[/url]) - дорога к собственному жилью через промежуточную аренду равноценного примерно в два раза короче. И жить (пользоваться) можно непосредственно сейчас, ни в чём себе не отказывая, и солидную маржу между стоимостью аренды и банковскими процентами можно отправлять в фонд будущей покупки, да ещё и с капитализацией дохода - вот и весь секрет того, как, проживая в нормальных условиях, через пять лет иметь на руках приличную сумму примерно в половину стоимости желаемой покупки и ни грамма долгов при этом.[/quote]
Перечитал сейчас Вашу задачу о всаднике.
Как хорошо, что я не видел ее раньше (или не придал значения).
В задачке не учтена самая малость: инфляция и сопоставимое с ней увеличение доходов.
Кредит - это чужие деньги. Инфляция способствует уменьшению собственного долга перед чужими людьми. В то время как арендные платежи увеличиваются, и увеличиваются примерно на уровень инфляции (не линейно, но на длительном промежутке времени это заметно.)
Это - офигительнейший фактор, влияние которого больше, чем всех остальных. И не удивительно, что отбросив главное, как несущественное, получаем теоретические выводы, которые легко опровергаются практикой.
Ну нет на рынке вакуума!!![/quote]
Перечитывание лучше начать [url=http://stagirit.org/forum/viewtopic.php?f=15&t=83&p=9456#9456]отсюда[/url], примерно с этого (п.4) началось обсуждение. Тогда становится очевидно, что об учёте "самой малости" говорится постоянно и без умолку: например [url=http://stagirit.org/forum/viewtopic.php?f=15&t=83&p=9611#p9611]здесь[/url], и даже только что:
[quote="arior"]...солидную маржу между стоимостью аренды и банковскими процентами можно отправлять в фонд будущей покупки, да ещё и с капитализацией дохода...[/quote]
Ключевое понятие во всех примерах - [b]капитализация дохода[/b]. Элементарный money management сейчас даёт 20-25% годовых в любой валюте на выбор, что не только превышает номинальную инфляцию, но даже и ставку по ипотечному кредиту.

И вторую малость (или, если угодно, офигительнейший фактор), которую нельзя не учитывать - это то, что рост никогда не бывает вечным. И пазл в этом случае прекрасно складывается.

Вик

[quote="arior"] Ключевое понятие во всех примерах - [b]капитализация дохода[/b]. Элементарный money management сейчас даёт 20-25% годовых в любой валюте на выбор, что не только превышает номинальную инфляцию, но даже и ставку по ипотечному кредиту. [/quote]
Не такой уж "элементарный". И достаточно рискованный. По крайней мере, люди, работающие на фондовом рынке, нам сейчас в порядке диверсификации рисков выдают беззалоговые кредиты под 15% - так что не все так просто.
[quote="arior"] вторую малость (или, если угодно, офигительнейший фактор), которую нельзя не учитывать - это то, что рост никогда не бывает вечным. И пазл в этом случае прекрасно складывается. [/quote]
А это везде так. Моменты "входа - выхода" по любому учитывать надо.

arior

[quote="Вик"][quote="arior"] Ключевое понятие во всех примерах - [b]капитализация дохода[/b]. Элементарный money management сейчас даёт 20-25% годовых в любой валюте на выбор, что не только превышает номинальную инфляцию, но даже и ставку по ипотечному кредиту. [/quote]
Не такой уж "элементарный". И достаточно рискованный. По крайней мере, люди, работающие на фондовом рынке, нам сейчас в порядке диверсификации рисков выдают беззалоговые кредиты под 15% - так что не все так просто.[/quote]
Не стоит забывать, что с учётом расположения и названия данного форума ([url=http://www.stagirit.org/]интернет-сообщество частных трейдеров[/url]), именно здесь достаточно много людей, постоянно (и к тому же как раз в данное время) работающих на фондовом рынке. Я тоже отношусь к их числу. И посему озвучиваю реальную и актуальную ситуацию:

- для получения 20-25% годовых в произвольной валюте сейчас вполне достаточно именно элементарного и малорискового управления (например, за 15% в беззалоговом варианте горбатиться вообще приходится не им, а Вам, а простейшее размещение половины средств под 15% у Вас и второй половины на ФР в малорисковой стратегии под 25% и дают искомые 20 годовых).
- 30-40% уже требуют хороших нервов.
- свыше 50% годовых заработать очень сложно и это связано с высоким уровем риска. Примерно таким, который существует при инвестировании на МРН в настоящее время (при неясной доходности).

А диверсификация рисков - вещь полезная, кое-кто часть средств даже в депозитах держит. И правильно поступает. По-своему, конечно.

Дмитрий Овсянников

[quote="arior"]Ключевое понятие во всех примерах - [b]капитализация дохода[/b]. Элементарный money management сейчас даёт 20-25% годовых в любой валюте на выбор, что не только превышает номинальную инфляцию, но даже и ставку по ипотечному кредиту.

И вторую малость (или, если угодно, офигительнейший фактор), которую нельзя не учитывать - это то, что рост никогда не бывает вечным. И пазл в этом случае прекрасно складывается.[/quote]
Номинальная инфляция (официальная, по статистике ЦБ РФ) составила 8,8%
Средние ставки по кредитам сейчас на уровне 12,5% годовых.
Фактическая же инфляция (если учитывать продовольствие) выше ставок по ипотечным кредитам.

Vlad_R

[quote="Дмитрий Овсянников"]Математика - наука интересная: циферки можно разные закладывать, и разные выводы получать.
1. Я уже писал, что свою "трешку" (75 кв.м. возле метро Орехово) купил в январе 2005 за $128000, взяв долларовый кредит под 9,4% годовых. В 2007 году, когда я погасил свой кредит, аналогичные квартиры стоили примерно $250000.
Я в кредит взял половину стоимости квартиры. Но давайте посчитаем, как будто кредит - все $128000. Итого в виде процентов банку заплачено: 128000 х 11% х 3/2 = 21120. Но у меня - аннуитетные платежи, а потому, банку я заплатил чуточку больше: примерно $22000.

2. Другой пример: март 2009 года. Покупаю квартиру родителям, взяв долларовый кредит по плавающей ставке, которая тогда была 7% годовых. (Сейчас - 5,5% годовых).
3. Родители жили в аналогичной квартире, но в Люблино, которую сдали китайцам за 55000 рублей (+"коммуналка").
[/quote]
Дмитрий, если Вы эти примеры не придумали, то Вы просто финансовый гений, потому что даже теоретически - лучших условий, пожалуй, за последние годы и подыскать-то тяжело.

шНобель

[quote="Vlad_R"]
Можно подойти с другой стороны. В 09 году, если правильно помню, доходы населения составили 20 трюликов. Если взять боле-менее реальный предел по расходам на недвижку (без фанатизма и близкий к реалиям) - это 5% дохода. Т.е. население, поднапрягшись, могло нести на РН где-то по 1 трлн в год. Даже если взять ценник новостроя порядка 40 тыс за м2 в среднем, то этого хватит на 25 млн м2. Полагаю, что 40к за метр2 - это заниженная оценка, а 1 трлн - это, скорее, завышенная. В общем, [b]25 млн - это предел обьема за свои,[/b] включая ИЖС. Т.е. все, что построено свыше этого нужно финансировать (по таким ценникам) - дяде. А это либо выкуп банками через кредитование (ипотека, то же государство в лице госбанков), либо опять государство из бюджета, т.е. из нашего кармана. Т.е. схема Лужкова его последних лет в масштабах государства.
[/quote]
Vlad мне как-то неудобно Вам об этом говорить, но помимо текущих доходов, есть прошлые, представленные в виде сбережений. Сбережений только в виде депозитов сейчас на 10 трюликов, а есть ещё вклады в золотишко, акции, зарубежные банки и просто под матрасом.
По опросам четверть из них сберегается на недвигу. Ипотека затевается не с целью выкупа недвиги за бюджетные деньги по завышенной цене, а с целью катализатора для вовлечения этих сбережений на рынок.
Ипотеки планируется на этот год примерно полтрюлика, из них только половину обеспечивают госбанки, вторая половина - частники.

Дмитрий Овсянников

[quote="Vlad_R"]Дмитрий, если Вы эти примеры не придумали, то Вы просто финансовый гений, потому что даже теоретически - лучших условий, пожалуй, за последние годы и подыскать-то тяжело.[/quote]
Да не гений я.
Понимаете в чем дело: этот форум ценен тем, что здесь (до 2009 года) был просто кладезь мудрости. И всего-то нужно было внимательно читать сообщения, в первую очередь arior'a, Sonne, Вик'a и brab'a

шНобель

[quote="Vlad_R"]
Более того, можно смело утверждать, что в РФ 60-80 млн м2 до сих пор не выкуплены конечным потребителем.
[/quote]
Не уподобляйтесь Авантюристу. Он это тоже смело утверждал, но доказать не смог.

Vlad_R

[quote="шНобель"]Vlad мне как-то неудобно Вам об этом говорить, но помимо текущих доходов, есть прошлые, представленные в виде сбережений. Сбережений только в виде депозитов сейчас на 10 трюликов, а есть ещё вклады в золотишко, акции, зарубежные банки и просто под матрасом.
По опросам четверть из них сберегается на недвигу. Ипотека затевается не с целью выкупа недвиги за бюджетные деньги по завышенной цене, а с целью катализатора для вовлечения этих сбережений на рынок.
Ипотеки планируется на этот год примерно полтрюлика, из них только половину обеспечивают госбанки, вторая половина - частники.[/quote]
Ну так я тоже не писал, что метраж с 5% зарплаты покупают :) Просто статистика такова, что обьем на недвижимость составляет <5% от заработков населения в год, а именно, трюлик/плюс минус в год. И, конечно, этот обьем уходит, прежде всего, с депозитов. Поэтому никакого противоречия тут у нас с Вами нет.

Навес в 10 трюликов, или сколько их там? Ну есть он - и что. На этот пирог все претендуют. Пока с него только трюлик в год и сыпется. Будет доверие в стране - может и больше будет сыпаться. Это, собственно, единственный реальный шанс. Что касается четверти сберегающих, то кто Вам сказал, что у них хотя бы те самые 2.5 трюлика?

В общем, реальных денег пока только триллион на рынке. Кредитованием пытаются добрать, это я тоже писал. Только проблемка в том, что кредиты из 5% фундаментально не сделают 10%. Ну, т.е. нужно именно всю систему обустраивать, чтобы народ хотя бы 10% тащил на рынок. Я тут прикидывал ситуацию США как предельную, с точки зрения практически абсолютного доверия народа своей системе, беспредельного и доступного кредита, владельца "мировых денег", высоких относительных доходов (есть излишки), миграционной и физической активности, склонности к гедонизму и т.д. Так вот даже там у меня с трудом набегает 10%.

Так что кредитУй - не кредитУй - все равно получишь в итоге дойку тех самых 5% пирога.

П.С. Невыкуп 60 - 80 млн м2 доказывается легко.

шНобель

[quote="Vlad_R"]
Ну так я тоже не писал, что метраж с 5% зарплаты покупают :) Просто статистика такова, что обьем на недвижимость составляет <5% от заработков населения в год, а именно, трюлик/плюс минус в год. И, конечно, этот обьем уходит, прежде всего, с депозитов. Поэтому никакого противоречия тут у нас с Вами нет.[/quote]
А, так вон в чём дело. Просто мы с Вами давно не общались и я подзабыл Вашу методу. Ну, если прикопаться по мелочам, то ГКС доходы за 2010 ещё не публиковал, а за 2009 они 28,5 трюлей. Так что увеличьте Ваши оценки по меньшей мере в 1,5 раза. Если всерьёз, то данные ГКС по доходам-расходам не годятся для количественных оценок (для трендов другое дело, там систематика не важна), потому что они ну о-о-очень приближенные.
Посмотрите сами "Баланс денежных доходов и расходов населения РФ". Например, статья " Доходы от продажи недвижимости", они в 2008 и 2009гг равны 0. При этом расходы на покупку есть и очень приличные. Как такое может быть? Всё покупали на первичке? Противоречит данным ФРС. Более того, я сам от продажи недвижки в первой половине 2008г получил вполне, хе-хе, приличный доход и часть его зафиксирована в налоговой. Довольно заметная сумма, вполне могла бы присутствовать в этой таблице, даже если бы я был единственным продавцом в РФ, бу-аха-ха.
И так по всем другим статьям, кроме неубиенных соцвыплат, которые идут из бюджета.
[quote="Vlad_R"]
Навес в 10 трюликов, или сколько их там? Ну есть он - и что. На этот пирог все претендуют. Пока с него только трюлик в год и сыпется. Будет доверие в стране - может и больше будет сыпаться. Это, собственно, единственный реальный шанс. Что касается четверти сберегающих, то кто Вам сказал, что у них хотя бы те самые 2.5 трюлика?
[/quote]
Четверть сберегающих имеет явно больше 2,5 трюликов на жильё, потому что на жильё сберегают только два верхних дециля по доходам, а у них, ЕМНИП, около 80% всех сбережений.
Что касается доверия, то да, второй квартал подряд потребдоверие снижается, что удивительным образом не сказывается на динамике ипотеки. За первые два месяца 2011, синхронно, что по Москве, что по России, выдача ипотеки по отношению к первым двум месяцам 2010 увеличилась в 2,3 раза. Что при сохранении тенденции может обеспечить на конец года выдачу по России [i]очуительные[/i] (с) Чичваркин, 870 ярдов и по Москве 108 ярдов. Боже, упаси.
[quote="Vlad_R"]
П.С. Невыкуп 60 - 80 млн м2 доказывается легко.[/quote]
Если через объёмы денег, то лучше не надо. Исходные данные очень недостоверны.

Vlad_R

[quote="шНобель"]Ну, если прикопаться по мелочам, то ГКС доходы за 2010 ещё не публиковал, а за 2009 они 28,5 трюлей. Так что увеличьте Ваши оценки по меньшей мере в 1,5 раза. Если всерьёз, то данные ГКС по доходам-расходам не годятся для количественных оценок (для трендов другое дело, там систематика не важна), потому что они ну о-о-очень приближенные.
Посмотрите сами "Баланс денежных доходов и расходов населения РФ". Например, статья " Доходы от продажи недвижимости", они в 2008 и 2009гг равны 0. При этом расходы на покупку есть и очень приличные. Как такое может быть? Всё покупали на первичке? Противоречит данным ФРС. Более того, я сам от продажи недвижки в первой половине 2008г получил вполне, хе-хе, приличный доход и часть его зафиксирована в налоговой. Довольно заметная сумма, вполне могла бы присутствовать в этой таблице, даже если бы я был единственным продавцом в РФ, бу-аха-ха.
Четверть сберегающих имеет явно больше 2,5 трюликов на жильё, потому что на жильё сберегают только два верхних дециля по доходам, а у них, ЕМНИП, около 80% всех сбережений.
[quote="Vlad_R"]
П.С. Невыкуп 60 - 80 млн м2 доказывается легко.[/quote]
Если через объёмы денег, то лучше не надо. Исходные данные очень недостоверны.[/quote]
Это да, глянул - действительно доходы населения в 2008 и 2009-м составили 25 и 28 трюлей соответственно. И там же расходы на приобретение недвижимости за эти годы - 1.2 и 0.84 трюлика. В общем - методика работает, в 2008 коснулись предела в 5%, а в 2009-м опять сьехали к "стандартным" 3% времен "недоступного жилья", т.е. домедведевских инициатив.

Что касается доходов от Вашей продажи жилья, то они попали в "Другие доходы", так что не переживайте. Что касается опросов депозитчиков, то, сами понимаете, опираться на такое мнение и на нем строить потенциальный навес - дело мутное. Помнится был опрос молодежи в метро по поводу ипотеки года три назад, ну там такие выводы можно было понаделать, - американский сабпрайм курит в сторонке.

Ну а если все-таки опираться на статистику, как бы она Вам не нравилась, то выкуп метража с 2004 года приблизительно составил (верхняя оценка): 16-17 (2004), 19-20 (2005), 23-26 (2006), 25-27 (2007), 31-32 (2008), 21-22 (2009) млн м2 первички за свои. Итого из построенного и еще не выкупленного населением у меня остается где-то 40-45 млн м2 многоэтажки плюс ИЖС, который, наверно, большей частью все-таки строится "под себя". Делаем поправку на бюджетный выкуп в 10-15 млн м2, имеем 30+ млн м2 по многоэтажке. В общем, если посмотреть на обьем задолженности по жилкредитам перед банками и АИЖК, то где-то те же 30+ млн м2 в среднем и вырисовываются. Насколько реально проплачены 136 млн м2 ИЖС за этот период, - полагаю, ситуация сравнима (только без бюджетного выкупа). Т.е. ориентировочно еще 30+ млн м2 ждут своего выкупа. Ну, это вилами по воде, так что 60-80 млн м2 к оплате - это мое ИМХО. Зато видно, что строить больше, а тем более в разы, по таким ценникам народ не потянет.

Sonne

Влад, о каком "строить больше в разы" вы говорите если ввод жилья в этом году упал в три раза?

Собянин замораживает строительство в Москве + сейчас на рынке проекты, которые разрабатывались ( точнее не разрабатывались в кризис). И все это на фоне рекордно низких ставок ипотеки при рекордных, опять же, ценах на нефть.

Vlad_R

[quote="Sonne"]Влад, о каком "строить больше в разы" вы говорите если ввод жилья в этом году упал в три раза?

Собянин замораживает строительство в Москве + сейчас на рынке проекты, которые разрабатывались ( точнее не разрабатывались в кризис). И все это на фоне рекордно низких ставок ипотеки при рекордных, опять же, ценах на нефть.[/quote]
Так я-то как раз и говорю, что все эти бла-бла про увеличение ввода стройки - это профанация. Строить много и, одновременно, дорого - это нереально, пирог-то ограничен. Это все развитые рынки показали, это доказал товарищ Лужков на самом динамичном рынке РФ. При таких ценниках народ может выкупать лишь 25 млн м2 многоэтажки в год, всё. Поэтому я уверен, что будут строить не более 30 млн м2 многоэтажки в ближайшие годы, кивать на кризис, кивать на развал стройотрасли при массовой же безработице в ней. Будет политика Лужкова в масштабах страны: сокращение ввода, бюджетный выкуп. Пока не треснет.

Автор

А может столь длинный вакуум на форуме - это как бы народная примета ?
Ну к падению рынка недвижимости скажем :)
Несмотря на нефть , падающий доллар,инфляцию и все прочее.
Тогда и 209 тысяч за кредитную квартиру могут показаться не столь уж и маленькими.
Окупаемость там сколько выходит при потенциальной сдаче в аренду ? Не многовато ли?

Одно только верно,доллара надо сторониться.А вот в каких активах ,деньгах - это вопрос.
Может евро реабилитируется ? А может какой иной вариант. Вопросов больше чем ответов.

Но делать из московских квадратных метров идола я бы не стал. Лучше присмотреться к жилым и коммерческим квадратным метрам какой-нибудь европейской страны,будем надеяться ЕС не развалится же в конце то концов.

шНобель

[quote="Vlad_R"]
Ну а если все-таки опираться на статистику, как бы она Вам не нравилась[/quote]
Да дело не в том, что она мне не нравится, а в том, что она очевидно левая. Когда статья "Другие доходы" составляет 25% от всех доходов, есть основания полагать, что сумма доходов определялась так: Сумма расходов, которые более-менее можно посчитать + "Другие доходы" в таком объёме, чтобы был положительный баланс :)

Что касается официально регистрируемых расходов на недвижку, то они сильно занижены в целях "оптимизации налогообложения" продавцов. На первичке значительные суммы уводят на всякие "страховки" и т.п., на вторичке всё, что до 3-х лет в собственности, идёт за муль.
Было бы интересно узнать у Дмитрия и Вика их оценку какой процент сделок на вторичке идёт по реальной цене.

шНобель

Во избежание недопонимания:
[i]какой процент сделок на вторичке идёт по реальной цене[/i] -
имелось в виду, какой процент документально оформляется по реальной цене.

Дмитрий Овсянников

[quote="шНобель"]Во избежание недопонимания:
[i]какой процент сделок на вторичке идёт по реальной цене[/i] -
имелось в виду, какой процент документально оформляется по реальной цене.[/quote]
Это сложно оценить: как начинаешь искать квартиру клиенту, так ощущение такое, что половина - в собственности менее 3-лет. Но сейчас многие покупатели шарахаются от квартир по заниженной стоимости. Поэтому срок экспозиции квартир, где в договорах предлагают указывать заниженную стоимость, значительно больше, чем тех, где при сделке указывается реальная.

Не все занижение - миллион.
Например, если квартиру покупатель покупал, платя деньги год/два/три назад, то вместо вычета, может учесть затраты. Купил сам, допустим, за 5 млн, и в случае продажи за 5 млн налог платить не должен.

Сейчас многие банки, когда выдают кредиты, готовы занижать, но не до миллиона, а до двух: во-первых знают, что сделки до 1,3 млн под особым контролем финмониторинга, а во-вторых, понимая желание покупателя получить вычет 2 млн.

Hawk

Т.к. вынужден подыскать себе халупу в столице, чисто практический вопрос к участникам форума по поводу стоимости халупометра в столице: ваше мнение что с ним случится этим летом (летом активность снижается соотв.) насколько
- может опустится (если) декларируемая цена;
- сколько могут составлять (возможно увеличатся?) скидки на первичке;
- то же на вторичке?

Дмитрий Овсянников

[quote="Hawk"]Т.к. вынужден подыскать себе халупу в столице, чисто практический вопрос к участникам форума по поводу стоимости халупометра в столице: ваше мнение что с ним случится этим летом (летом активность снижается соотв.) насколько
- может опустится (если) декларируемая цена;
- сколько могут составлять (возможно увеличатся?) скидки на первичке;
- то же на вторичке?[/quote]
Небольшое падение до середины - конца лета, затем - рост цен.
Предпосылки?
Снижение строительства, снижение ставок по кредитам, увеличение доступности ипотеки (которое меня лично не радует): опять subprime: первый внзос - от нуля. Доходы рассматриваются чуть ли не совсем черные.

BAYERN

[quote="Hawk"]Т.к. вынужден подыскать себе халупу в столице, чисто практический вопрос к участникам форума по поводу стоимости халупометра в столице: ваше мнение что с ним случится этим летом (летом активность снижается соотв.) [/quote]

так как только что был вынужден сделать тоже самое - "подыскать себе халупу в столице" - то лично мои ощущения от рынка - вырастет. Несмотря на то что раньше я был апологетом падения недвижимости в столице - сейчас вынужден признать что на рынке существуют рычаги которыми можно раскачивать рынок. И рынку просто не дадут упасть.

Причем - судя по всему - власти действиетельно делают такие шаги (осознанно или нет) - которые приведут к расслоению сегмента и старые пяти-девятиэтажки останутся такие же в цене или даже чуть подешевеют - а вот квартиры в более-менее свежих домах реально вырастут в цене и ощутимо.

Судите сами - если раньше переселяли из старого жилья в новые дома - то теперь приняли закон по которому будут преселять в то что есть в городском жилом фонде. То есть по сути в тоже старье.
- капремонт теперь за свой счет. Государство пока еще будет что то там субсидировать но думаю немного и не долго.
- снижение ввода жилья за первый квартал на 40%
- увеличение численности население в Москве (11% по итогам переписи)
- планируется закон - по которому новостройки будут покупать при оплате 10% стоимости а остальное после сдачи дома. То есть застройщик будет строить фактически только на заемные средства. Если такое произойдет - то новостройки будут сметать подъездами на этапе котлована.
-АИЖК планирует выдавать больше кредитов(ипотеку) - и у государства сейчас реально есть деньги чтобы это обеспечить и снизить еще проценты.
- при очередном разгоне инфляции ( сейчас за первый квартал только официальная 4% с чем то) - взять кредит на покупку квартиры не выглядит такой уж утопией.

Leshiy

Сделаю пару поправок.
[quote="BAYERN"]
Причем - судя по всему - власти действиетельно делают такие шаги (осознанно или нет) - которые приведут к расслоению сегмента и старые пяти-девятиэтажки останутся такие же в цене или даже чуть подешевеют - а вот квартиры в более-менее свежих домах реально вырастут в цене и ощутимо.

Судите сами - если раньше переселяли из старого жилья в новые дома - то теперь приняли закон по которому будут преселять в то что есть в городском жилом фонде. То есть по сути в тоже старье.
[/quote]
Значит "спрос" на новострой со стороны переселенцев очень сильно упадет - больше новостроя на денежный рынок имхо. Хотя объемы строительства упали бесспорно.
[quote]- снижение ввода жилья за первый квартал на 40%[/quote]
Тут вопрос такой. Я получил собственность в марте этого года. Дом начинался строиться в 2006 году, должен был быть достроен в 2008-м. И это правило, а не исключение. Что нам показывает статистика? - совсем не то, что кажется на первый взгляд. По крайней мере запаздывание есть.
[quote]- планируется закон - по которому новостройки будут покупать при оплате 10% стоимости а остальное после сдачи дома. То есть застройщик будет строить фактически только на заемные средства. Если такое произойдет - то новостройки будут сметать подъездами на этапе котлована. [/quote]
В московском регионе это не будет работать, как и ФЗ-214. В московском регионе жилищные законы [b]не выполняются[/b] в отличие от провинций. Я б вообще пока на законы не обращал внимания, т.к. практика показывает, что они не влияют никак, т.к. их все игнорируют.
[quote]-АИЖК планирует выдавать больше кредитов(ипотеку) - и у государства сейчас реально есть деньги чтобы это обеспечить и снизить еще проценты.[/quote]
Да, тут задел есть. Банки сейчас получают сверхприбыли из-за очень дешевого фондирования и дорогих кредитов. Правда ЦБ ставочку недавно поднял.
[quote]- при очередном разгоне инфляции ( сейчас за первый квартал только официальная 4% с чем то) - взять кредит на покупку квартиры не выглядит такой уж утопией.[/quote]
По поводу инфляции я был бы острожен. Валютная инфляция сейчас уже ужасно высока. Рубль по ППС в Москве становаится уже ниже евро. По продуктам и ТНП - процентов на 20 ниже по покупательной способности по нынещнему курсу. Это в новейшей истории случается по-моему впервые. Я серьезно - в европе сейчас жизнь [b]уже дешевле[/b].

BAYERN

[quote="Leshiy"]Сделаю пару поправок.
[quote="BAYERN"]
Причем - судя по всему - власти действиетельно делают такие шаги (осознанно или нет) - которые приведут к расслоению сегмента и старые пяти-девятиэтажки останутся такие же в цене или даже чуть подешевеют - а вот квартиры в более-менее свежих домах реально вырастут в цене и ощутимо.

Судите сами - если раньше переселяли из старого жилья в новые дома - то теперь приняли закон по которому будут преселять в то что есть в городском жилом фонде. То есть по сути в тоже старье.
[/quote]
Значит "спрос" на новострой со стороны переселенцев очень сильно упадет - больше новостроя на денежный рынок имхо. Хотя объемы строительства упали бесспорно.
[/quote]
на это можно смотреть под разным углом. С одной стороны "спрос" от переселенцев на новострой упадет. А с другой вырастет. Так как, если раньше люди покупали дома "под снос" - видя что есть "свет в конце тоннеля" в виде переселения при сносе в новую квартиру большей площади. То теперь этот свет потух.
а если еще правда то что написала МК...
[url]http://www.mk.ru/economics/article/2011/04/29/585594-kapremont-iz-svoego...
[quote]Жильцам 14 тысяч столичных многоэтажек не стоит рассчитывать на “бесплатный сыр”
Бесплатный комплексный капремонт в Москве ушел в прошлое. Теперь жители должны самостоятельно оплачивать необходимые их дому ремонтные работы, а горадминистрация, если сочтет возможным, будет им в этом помогать. В 2011 году наибольшие шансы на финансовую поддержку властей имеют ТСЖ, созданные в домах до 1965 года постройки, которые не имеют задолженностей по коммунальным платежам и готовы самостоятельно оплатить более 22% стоимости капремонта. Не случайно говорится, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке... Именно туда угодили жители 14 тысяч столичных многоэтажек, которые столичные власти обещали капитально отремонтировать за бюджетный счет. Обнадеженные горожане заваливают мэрию письмами в надежде узнать, когда же начнется долгожданная модернизация их дома, но политика мэрии в этом вопросе недавно кардинально изменилась.
[/quote]
...то, теперь покупатель очень сильно будет думать прежде чем купить квартиру в таком доме - где он обречен платить за ремонт.
Так что не исключено - что потенциальные покупатели старого жилья начнут смотреть именно в сторону новостроя.

Кстати - смотрел квартиру в одном доме . Набрал в интернете ради интереса адрес дома. И тут же любопытная ссылка вылезла [url]http://www.vesti-moscow.ru/rnews.html?id=74286[/url]
[quote]Этому дому - уже сорок лет. Утеплитель прохудился, сантехника проржавела. Некоторым жильцам предложили сделку - капитальный ремонт в обмен на вступление в ТСЖ. В итоге, ТСЖ есть, акт государственной комиссии о приемке работ тоже есть. А вот самого капитального ремонта нет.[/quote]

Так имеет ли смысл приобретение квартиры в таком доме? Где капремонта может в итоге и не быть. Либо за него придется платить. А если и снесут, то переселят в похожий дом с аналогичными проблемами.

В итоге после таких новостей - можно увидеть не только падение спроса на подобные варианты - но и плавное, а может и не плавное, перетекание более-менее финансово обеспеченных жильцов из таких домов в новострой.

Leshiy

[quote="BAYERN"]В итоге после таких новостей - можно увидеть не только падение спроса на подобные варианты - но и плавное, а может и не плавное, перетекание более-менее финансово обеспеченных жильцов из таких домов в новострой.[/quote]
Все так, только зачастую новострой в мск сам по себе весьма спорен по потребительским свойствам. Шум, фактическое отстуствие придомовой территории, проблемы с парковками, и т.д и т.п. А что не спорно - стоит совсем других денег, к сожалению.
Хрущобы и 9-этажки-брежневки скорее всего станут сначало гетто, а потом - видно будет.

BAYERN

[quote="Leshiy"]Сделаю пару поправок.
[quote="BAYERN"]
При очередном разгоне инфляции ( сейчас за первый квартал только официальная 4% с чем то) - взять кредит на покупку квартиры не выглядит такой уж утопией.[/quote]
По поводу инфляции я был бы острожен. Валютная инфляция сейчас уже ужасно высока. Рубль по ППС в Москве становаится уже ниже евро. По продуктам и ТНП - процентов на 20 ниже по покупательной способности по нынещнему курсу. Это в новейшей истории случается по-моему впервые. Я серьезно - в европе сейчас жизнь [b]уже дешевле[/b].[/quote]

Сегодняшние "Ведомости" подтверждают мою теорию по инфляции.

[url]http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/259569/10_trln_rub[/url]

[quote]Когда от месяца к месяцу цены на товары повседневного спроса растут и растут, как-то не верится в реалистичность правительственных прогнозов инфляции на 2011 г. — 7,5%. По официальной статистике, только за первые три месяца темпы инфляции составили 3,8%, а с начала года к 25 апреля — 4,2%.

Хранить и копить деньги в таких условиях психологически трудно. Граждане постепенно возвращаются к практике крупных покупок в кредит, вскрывая кубышки и отказываясь от посткризисной тактики «минимум расходов — максимум сбережений».

Как результат — заметное снижение темпов прироста средств населения в банках. [/quote]

Leshiy

[quote="BAYERN"][quote="Leshiy"]Сделаю пару поправок.
[quote="BAYERN"]
При очередном разгоне инфляции ( сейчас за первый квартал только официальная 4% с чем то) - взять кредит на покупку квартиры не выглядит такой уж утопией.[/quote]
По поводу инфляции я был бы острожен. Валютная инфляция сейчас уже ужасно высока. Рубль по ППС в Москве становаится уже ниже евро. По продуктам и ТНП - процентов на 20 ниже по покупательной способности по нынещнему курсу. Это в новейшей истории случается по-моему впервые. Я серьезно - в европе сейчас жизнь [b]уже дешевле[/b].[/quote]

Сегодняшние "Ведомости" подтверждают мою теорию по инфляции.

[url]http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/259569/10_trln_rub[/url]

[quote]Когда от месяца к месяцу цены на товары повседневного спроса растут и растут, как-то не верится в реалистичность правительственных прогнозов инфляции на 2011 г. — 7,5%. По официальной статистике, только за первые три месяца темпы инфляции составили 3,8%, а с начала года к 25 апреля — 4,2%.

Хранить и копить деньги в таких условиях психологически трудно. Граждане постепенно возвращаются к практике крупных покупок в кредит, вскрывая кубышки и отказываясь от посткризисной тактики «минимум расходов — максимум сбережений».

Как результат — заметное снижение темпов прироста средств населения в банках. [/quote][/quote]
Да, российская экономика настроена иметь двузначную инфляцию, с этим сложно спорить.
Момента два -
1. ППС рубля упадет до -30% к баксу/евро уже по результатам 2011. Значит либо девальвация, либо не знаю что еще.
2. Доходы не растут пропорционально инфляции все равно.

iq75

[quote="Leshiy"][quote="BAYERN"]В итоге после таких новостей - можно увидеть не только падение спроса на подобные варианты - но и плавное, а может и не плавное, перетекание более-менее финансово обеспеченных жильцов из таких домов в новострой.[/quote]
Все так, только зачастую новострой в мск сам по себе весьма спорен по потребительским свойствам. Шум, фактическое отстуствие придомовой территории, проблемы с парковками, и т.д и т.п. А что не спорно - стоит совсем других денег, к сожалению.
Хрущобы и 9-этажки-брежневки скорее всего станут сначало гетто, а потом - видно будет.[/quote]

Справедливости ради, проблема с парковками не зависит от типа дома, с той скоростью с которой уже чуть ли не каждый школьник стремится купить себе автомобиль, возведение новых стоянок невозможно в принципе. ИМХО.

По поводу гетто тут одно но. А какова доля хрущевок и брежневек в общем жилом фонде? Сдается мне, что намного больше половины. Причем новые дома в основном на окраинах, в не самых престижных районах.
Странно будет выглядеть город где гетто составляет большую его часть да еще в не самых худших районах.

iq75

[quote="Leshiy"][quote="BAYERN"]В итоге после таких новостей - можно увидеть не только падение спроса на подобные варианты - но и плавное, а может и не плавное, перетекание более-менее финансово обеспеченных жильцов из таких домов в новострой.[/quote]
Все так, только зачастую новострой в мск сам по себе весьма спорен по потребительским свойствам. Шум, фактическое отстуствие придомовой территории, проблемы с парковками, и т.д и т.п. А что не спорно - стоит совсем других денег, к сожалению.
Хрущобы и 9-этажки-брежневки скорее всего станут сначало гетто, а потом - видно будет.[/quote]

Leshiy

[quote="iq75"][quote="Leshiy"][quote="BAYERN"]В итоге после таких новостей - можно увидеть не только падение спроса на подобные варианты - но и плавное, а может и не плавное, перетекание более-менее финансово обеспеченных жильцов из таких домов в новострой.[/quote]
Все так, только зачастую новострой в мск сам по себе весьма спорен по потребительским свойствам. Шум, фактическое отстуствие придомовой территории, проблемы с парковками, и т.д и т.п. А что не спорно - стоит совсем других денег, к сожалению.
Хрущобы и 9-этажки-брежневки скорее всего станут сначало гетто, а потом - видно будет.[/quote]

Справедливости ради, проблема с парковками не зависит от типа дома, с той скоростью с которой уже чуть ли не каждый школьник стремится купить себе автомобиль, возведение новых стоянок невозможно в принципе. ИМХО.

По поводу гетто тут одно но. А какова доля хрущевок и брежневек в общем жилом фонде? Сдается мне, что намного больше половины. Причем новые дома в основном на окраинах, в не самых престижных районах.
Странно будет выглядеть город где гетто составляет большую его часть да еще в не самых худших районах.[/quote]
Вопрос же собственно в том, что собрать деньги на ремонт в этих домах представляется очень маловероятным в виду жлобского ментиалитета и нищеты значительной части их жителей. Потому все будет лет через 10 в совершенно неприглядном виде, пока это не будет выкуплено теми, кто в лучшем случае сделает реновацию, а в худшем - застроит муравейниками.
Доля тут совершенно не важна. И да, москва станет гетто в большей своей части. Она и так уже есть таковая в значительной части, вам просто не с чем сравнивать.

Leshiy

[quote="iq75"]
Справедливости ради, проблема с парковками не зависит от типа дома, с той скоростью с которой уже чуть ли не каждый школьник стремится купить себе автомобиль, возведение новых стоянок невозможно в принципе. ИМХО.
[/quote]
Еще как зависит. Благо была масса возможностей сравнить.

iq75

[quote="Leshiy"]
Вопрос же собственно в том, что собрать деньги на ремонт в этих домах представляется очень маловероятным в виду жлобского ментиалитета и нищеты значительной части их жителей. Потому все будет лет через 10 в совершенно неприглядном виде, пока это не будет выкуплено теми, кто в лучшем случае сделает реновацию, а в худшем - застроит муравейниками.
Доля тут совершенно не важна. И да, москва станет гетто в большей своей части. Она и так уже есть таковая в значительной части, вам просто не с чем сравнивать.[/quote]

Все так. Но одно замечание. Понятие гетто оно все таки должно определяться в сравнении с местным фоном ( а не с западными городами). Гетто по определению это некая область города где живут некие изгои не вписавшиеся в жизнь большинства. А если 90% города в плохом уровне, то это уже не гетто, а просто такие местные условия.

По поводу стоянок у меня есть с чем сравнивать, сейчас живу в новостройке, родители в старом доме.

Что там что там парковочных мест мало. Но согласен что в новостройке дела несколько хуже. Но это не из-за двора а из-за большего количества машин. (в новостройке меньше пенсионеров, малоимущих и т.д)

BAYERN

[quote="iq75"] Понятие гетто оно все таки должно определяться в сравнении с местным фоном ( а не с западными городами). Гетто по определению это некая область города где живут некие изгои не вписавшиеся в жизнь большинства. А если 90% города в плохом уровне, то это уже не гетто, а просто такие местные условия.
[/quote]

Понятно, что подобие фавел в Рио - куда даже полиция боится заходить, у нас не будет. Просто это будут кварталы - где останутся только малоимущие граждане.
У нас до народа обычно долго доходит смысл законов. И многие не верят до сих пор что рубильник с надписью "Халява" вдруг резко обрубили.
Люди, которые жили в домах под снос, и мечтали как им дадут по 18 метров на человека, теперь понимают, что после внесения январских поправок в закон «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» их надежды на светлое будущее растворились. И теперь остается только писать письма в интернете и обращаться в них к мэру-президенту и еще куда нибудь.
Пример из интернета. Движение "Верните нам халяву".
[url]http://www.democrator.ru/problem/4153[/url]
[quote]Ранее по закону каждый член семьи при переселении мог рассчитывать на 18 кв.м площади, а теперь хотят переселять в ровно такую же по площади квартиру, не больше ни меньше, даже без возможности заплатить за дополнительный метраж. Моя семья живет в пятиэтажке, которая подлежит сносу. В двухкомнатной "хрущевке" (30,5м жилой 44,6 общей) проживает 6 человек. В одной комнате живем четверо - мы с женой и двое маленьких разнополых детей (3 и 1год), в другой - родители (пенсионеры). Не претендую на несколько квартир - всего лишь хочу получить несколько метров на детей. Изменения в законе лишают нас права улучшить свои жилищные условия при сносе в ближайшие лет 15-20. Зная о положение в существующем законодательстве, на очередь мы не вставали, надеясь на скорое решение вопроса, т.к. обещали снести начиная с 2006 года (уже есть утвержденный проект по сносу нашего дома и реконструкции микрорайона 40).[/quote]

то есть раньше автор письма сидел в ожидании получения 6Х18= 108 кв. метров. ему скорее всего полагалось две квартиры - однушка на родителей и трешка на остальных. Теперь остается два варианта - писать письма и быть готовым жить очень долго в старых условиях - либо брать кредит и зарабатывать на новую квартиру.

+ ко всем этим бедам - собственникам предлагают теперь ремонтировать дома частично за свой счет.
[url]http://www.moskr.ru/dkr/ru/qa[/url] - на сайте департамента кап строительства люди интересуются когда же будет ремонт их домов. Следует стандартный ответ
[quote]В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 12.04.2011 г. № 126-ПП «О порядке предоставления субсидий на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах 2011 году» Департаментом капитального ремонта города Москвы будет осуществляться формирование адресного перечня на проведение капитального ремонта на принципах долевого субсидирования. Подача заявки на предоставление субсидии производится товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, а также управляющими организациями на добровольной основе, [b]с учетом принятия собственниками помещений обязательств по финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме за счет собственных [/b]и (или) заемных средств в объеме не менее 5% его стоимости. [/quote]

Думаю в течении этого года жильцы старых домов будут переваривать информацию - а потом, те кто может, начнут искать варианты переезда. При нашем менталитете с людей собрать деньги на ремонт будет невозможно.
Наблюдаю - как в соседнем подъезде народ не может вставить себе домофон в подъезд - вырваный больше года назад. Дверь в подъезд все время нараспашку. И это при полутора десятке иномарок стоящих около подъезда - при этом не самых плохих - есть и "Туарег" и "А4" свежая.
Поэтому не исключаю жесткого разделения МРН на сегменты в ближайший год-два. То есть какая то часть жилья начнет дешеветь - а какая то дорожать.

Sonne

Года 3-4 назад я писал что московская халява не может быть вечной. Рано или поздно подорожает коммуналка и исчезнет бесплатный капремонт. Буднично к этому пришли.

В ближнем подмосковье сейчас коммуналка = 25% от арендного платежа. В Москве, как я понимаю к этому придут после выборов Путина. Инвест-привлекательность старых квартир стремится к нулю.

В итоге рынок находится в относительном равновесии. Резкое падение предложения соседствует с таким же сильным понижением интереса спекулянтов к недвижимости.

А тот плавный рост, который идет на уровне инфляции - это следствие роста доходов населения. По крайней мере сбер уже обосрался с прогнозом на прирост вкладов. Люди видя инфляцию и смешные проценты по вкладам начинают все больше тратить.

Вик

[quote]Ранее по закону каждый член семьи при переселении мог рассчитывать на 18 кв.м площади, а теперь хотят переселять в ровно такую же по площади квартиру, не больше ни меньше, даже без возможности заплатить за дополнительный метраж. Моя семья живет в пятиэтажке, которая подлежит сносу. В двухкомнатной "хрущевке" (30,5м жилой 44,6 общей) проживает 6 человек. В одной комнате живем четверо - мы с женой и двое маленьких разнополых детей (3 и 1год), в другой - родители (пенсионеры). Не претендую на несколько квартир - всего лишь хочу получить несколько метров на детей. Изменения в законе лишают нас права улучшить свои жилищные условия при сносе в ближайшие лет 15-20. Зная о положение в существующем законодательстве, на очередь мы не вставали, надеясь на скорое решение вопроса, т.к. обещали снести начиная с 2006 года (уже есть утвержденный проект по сносу нашего дома и реконструкции микрорайона 40).[/quote]

Это кем же надо быть - чтобы живя в таких условиях молча сидеть на ж...опе. Ладно, не пытались сами заработать - в конце концов - не все могут, да и зачем покупать "за свои" то, что можно получить "на халяву", но вот не встать на очередь по улучшению жилищных условий - просто уму непостижимо. 100 рублей за консультацию жалко было отдать?

Вик

Единственное разумное объяснение - жили втроем, привел жену (город любит рассматривать как "преднамеренное ухудшение жилищных условий" и не больно то на очередь ставит), быстро родили 2 детей - "под снос дома", а тут сладкие пряники и законились. Просто не повезло. Жаль.

qwe

Вроде бы с 2005 или 2006 при постановке на учет стало рассматриваться материальное положение и наличие другого жилья. Знаю людей, стоящих на очереди (там в аналогичной квартире прописано гораздо больше народу) и ждущих 3 квартиры. Только они спокойно ждут в загородных домах и купленых квартирах. А в старой квартире живет одна мать. Но - им же положено, и как от халявы отказаться :D

BAYERN

Еще один паззл в картину ближайшего будущего МРН. Тем кто совсем в отчаянии от своих условий проживания предлагаются кредиты без первоначального взноса.

[url]http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/260125/ipoteka_na_vse_100[/url]
[quote]
На ипотечный рынок возвращаются забытые после кризиса кредиты без первоначального взноса. Только в мае такие программы запустили уже два банка [/quote]

KDV

К отходящему от истерического и психопатического халуппорОста потребителю возвращается обоняние. И он, еще не успев даже вдохнуть полной грудью [url=http://www.fontanka.ru/2011/07/04/121/print.html]запашок свежекупленной халуппки[/url], начинает плеваться:[quote]Как советует руководитель юридической службы Комиссии по недвижимости общества потребителей Петербурга и Ленинградской области Екатерина Метелева, если потребитель обнаружит, что в абсолютно новой квартире стоит запах аммиака, то ему нужно тут же писать заявления в Роспотребнадзор с просьбой проверить, соответствует ли его концентрация норме. И если Роспотребнадзор ответит, что содержание вещества превышает предельно допустимое, то это будет надежным юридическим основанием для обращения к застройщику с требованием либо заменить квартиру, либо вернуть все деньги.

По мнению Екатерины Метелевой, помимо собственно стоимости квартиры, жилец также вправе требовать, чтобы ему вернули деньги, потраченные на вынужденное проживание в съемной квартире, так как новая была непригодна из-за запаха, а также, например, на аванс бригаде строителей, которые должны были делать в квартире ремонт. Если же компания откажется выполнять эти требования, то тогда отстаивать свои права нужно будет в суде.

Отметим, что некоторые жители «Юбилейного квартала» уже обращались в ЛенСпецСМУ с такими заявлениями. Так, одна из жительниц потребовала, чтобы ей заменили ее двухкомнатную квартиру на нормальную, без запаха.[/quote]Ото-ж. Какому нормальному человеку понравится, когда в его купленном за КУЧИ денег венце-творения-и-воплощении-мечтаний-всей-жизни - халуппомусорном счастье в 17,5 раз сильнее допустимого пованивает гастарбайторской мочой? :wink:

KDV

Говорят [url=http://www.rbcdaily.ru/2011/07/06/market/562949980584778/print/]и пишут[/url], что [u]количество сделок[/u] с халуппометрами падает.[quote]Объем сделок со вторичным жильем в Москве снижается второй месяц подряд. В мае Росреестр зарегистрировал 7,25 тыс. сделок, что на 13,1% отставало от значения аналогичного периода 2010 года. И если месяц назад аналитики еще пытались обосновать падение отъездом покупателей из города на затяжные праздники, то теперь уже никто не спорит: спрос на столичные квартиры снижается.[/quote]Это, несомненно, правильно - перейти от малопонятных рублей к приближеннам к реальности штукам в оценке ситуации. Но в связи с чем имеет место быть сие падение?
Уж не с [url=http://www.rbcdaily.ru/2011/07/05/market/562949980580414/print/]повышением ли осведомленности и разумности[/url] наших сограждан в подходе к вопросу халуппопокупания-в-и(м)потеку:[quote]Из хорошо информированных об ипотеке россиян 44% не хотят ею воспользоваться, показал последний опрос...

...Однако менее 10% участников исследования выразили уверенную готовность воспользоваться ипотекой для улучшения своих жилищных условий. Доля тех, кто категорически не рассматривает такую возможность, в два раза выше — практически 20%. Доли «сомневающихся» — «скорее да» и «скорее нет» — оказались равными между собой и составляют около 30% участников исследования.

При этом среди «хорошо» и «достаточно» информированных об ипотечных программах совокупная доля тех, кто не готов ими воспользоваться, составляет 44%.[/quote]
То ли еще будет в 2013, когда в нашей великой стране сильно ограничат [url=http://www.rbcdaily.ru/2011/07/07/focus/562949980598680/print/]торговлю бухлом[/url]:[quote]Как показала и российская, и зарубежная практика, такая мера сразу же приводит к снижению уровня смертности, преступности и травматизма.[/quote] А уж про количество идиотских решений, принятых принятых людьми на нетрезвую голову и потому имеющих катастрофические последствия, можно даже не упоминать! :wink:

Дмитрий Овсянников

[quote="KDV"]Говорят [url=http://www.rbcdaily.ru/2011/07/06/market/562949980584778/print/]и пишут[/url], что [u]количество сделок[/u] с халуппометрами падает.[quote]Объем сделок со вторичным жильем в Москве снижается второй месяц подряд. В мае Росреестр зарегистрировал 7,25 тыс. сделок, что на 13,1% отставало от значения аналогичного периода 2010 года. И если месяц назад аналитики еще пытались обосновать падение отъездом покупателей из города на затяжные праздники, то теперь уже никто не спорит: спрос на столичные квартиры снижается.[/quote]Это, несомненно, правильно - перейти от малопонятных рублей к приближеннам к реальности штукам в оценке ситуации. Но в связи с чем имеет место быть сие падение?
Уж не с [url=http://www.rbcdaily.ru/2011/07/05/market/562949980580414/print/]повышением ли осведомленности и разумности[/url] наших сограждан в подходе к вопросу халуппопокупания-в-и(м)потеку:[quote]Из хорошо информированных об ипотеке россиян 44% не хотят ею воспользоваться, показал последний опрос...

...Однако менее 10% участников исследования выразили уверенную готовность воспользоваться ипотекой для улучшения своих жилищных условий. Доля тех, кто категорически не рассматривает такую возможность, в два раза выше — практически 20%. Доли «сомневающихся» — «скорее да» и «скорее нет» — оказались равными между собой и составляют около 30% участников исследования.

При этом среди «хорошо» и «достаточно» информированных об ипотечных программах совокупная доля тех, кто не готов ими воспользоваться, составляет 44%.[/quote]
То ли еще будет в 2013, когда в нашей великой стране сильно ограничат [url=http://www.rbcdaily.ru/2011/07/07/focus/562949980598680/print/]торговлю бухлом[/url]:[quote]Как показала и российская, и зарубежная практика, такая мера сразу же приводит к снижению уровня смертности, преступности и травматизма.[/quote] А уж про количество идиотских решений, принятых принятых людьми на нетрезвую голову и потому имеющих катастрофические последствия, можно даже не упоминать! :wink:[/quote]
Число сделок - показатель, не говорящий ни о чем, поскольку может говорить о диаметрально противоположных вещах.
Для совершения сделки необходимо 2 стороны: продавец и покупатель.
Сокращение числа сделок может говорить как о сокращении покупателей (о чем Вы пишите), а может говорить о сокращении числа продавцов, не желающих продавать свои халупы в условиях роста цен.
Чтобы заметить этот рост, достаточно обратить внимание на соседнюю ветку: [url]http://stagirit.org/forum/viewtopic.php?f=15&t=1263&start=80[/url]
Рост цен халупометров - во всех валютах: это - не за счет разницы курсов, и даже в золоте.
Впрочем, летом рост не сильно заметен. Заметного роста жду начиная с конца августа, и предпосылки имеются: та же грамотность населения относительно ипотеки: и что кредиты без первого взноса имеются, и что ставки по кредитам снижаются.
Да и желание раздать кредиты под 8% годовых способствует притоку ипотечников в банки.
Меня лично в этой связи радует одно: что 8% - это декларируемые минимальные ставки по ипотеке, доступные единицам процентов от общего числа ипотечников, тогда как средние - 11 - 12% годовых.
Между процентами по кредитам и ростом цен на халупометры - зависимость прямая, и если бы под 8% годовых кредиты раздавали массово - мы бы наблюдали очередной двукратный рост цен.
Еще один момент, который позабавил - [quote]менее 10% участников исследования выразили уверенную готовность воспользоваться ипотекой для улучшения своих жилищных условий[/quote]
Опять ни о чем, зная как проходят подобные "исследования": опрашивают прохожих на улице: "Готовы воспользоваться ипотекой"? Из опрошенных - только 10% готовы.
А у остальных - даже в мыслях нет решать жилищный вопрос сегодня и сейчас. Вот если бы на халяву квартирку кто подкинул - никто б не отказался: хоть сейчас.
Если сейчас доля ипотечных сделок на МРН = 20%, то 10% опрошенных, учитывая, что опрашивают не тех, кто совершат сделки в этом году, а случайно выбранных людей, может говорить не о снижении, а о росте.
Впрочем, кто прав - будет видно уже до НГ: индикаторы в соседней веке покажут.

Leshiy

[quote="Дмитрий Овсянников"]Между процентами по кредитам и ростом цен на халупометры - зависимость прямая, и если бы под 8% годовых кредиты раздавали массово - мы бы наблюдали очередной двукратный рост цен.
[/quote]
Дмитрий, надо б вам завязывать с wishful thinking (я бы посмотрел на это шоу, но этого не будет). Но в любом случае, согласен, российско-московским хомячкам за самоотверженное безумие уже давно памятник надо ставить (такие экземпляры бывают - хоть стой хоть падай). Пусть в месяц их только 7,15 тыс. Просто и текущий ценник в смехаполисовских блоксах уже интересен как предмет исследования, там материала докторских на пять будет. Это даже если забыть про ставки.
Примечательно, что про ставки в 8% я слышал когда? В 2005-м году. Но их не было. Не будет их и в этот раз (я конечно говорю о нормальных кредитах, а не форексообразных ловушках,с применением финансовой магии, вроде кредитов не в валюте дохода, кредитов моспрайм + 5%, и т.п., и все это под 60% дохода. Вроде как финансово-безграмотных авосек, берущих кредиты такого рода хорошо в 2009 году поимели, новых вряд ли еще народилось). Пиарить конечно будут. Но только гипотетические возможности. И рынок двукратное повышение цен и при кредитах в 5% не вытянет. Как бы ни хотелось.

AY_young

Leshiy, кредиты на 8% годовых в рублях есть и вроде бы без финансовой магии.

Конкретно их выдаёт Сбербанк - под определённый список новостроек и с не менее чем 50% первоначальным взносом. Массово, конечно, ожидать не приходится, но 11-12% вполне.

Кстати, по поводу сделок - мои наблюдения - несколько коллег именно этим летом серьёзно рассматривают варианты, один уже закрыл сделку. Ситуация ими рассматривается как благоприятная для покупки.

Мои наблюдения скорей подтверждают выводы Дмитрия.

Timur

[quote="AY_young"]Leshiy, кредиты на 8% годовых в рублях есть и вроде бы без финансовой магии.

Конкретно их выдаёт Сбербанк - под определённый список новостроек и с не менее чем 50% первоначальным взносом. Массово, конечно, ожидать не приходится, но 11-12% вполне.

Кстати, по поводу сделок - мои наблюдения - несколько коллег именно этим летом серьёзно рассматривают варианты, один уже закрыл сделку. Ситуация ими рассматривается как благоприятная для покупки.

Мои наблюдения скорей подтверждают выводы Дмитрия.[/quote]

Эта акция с 8% у них вроде до конца июня действовала, или продлили уже?

AY_young

Коллеге кредит подтвердили в этом месяце.
Говорят, продлили.

KDV

[quote="AY_young"]Коллеге кредит подтвердили в этом месяце.
Говорят, продлили.[/quote]
У меня есть некоторый инсайд из сферы розничной торговли свадебными платьями. С халуппометрами они имеют общую природу: цены и на то и на другое пи... ой, пардон... скажем лицемерно и лебезиво - "запредельные", а сделка такая совершается от силы несколько раз в жизни.

Так вот... там тоже, чтобы привлечь клиентов, объявляются промо-акции а-ля "Супер-скидки!!! Только в этом месяце!!! Торопись, а-то оп-поздаешь!!!"
И по прошествии месяца все эти акции тихонечко продляются на следующий. Даже специальные плакаты напечатаны, в которых название "месяца скидок" не указано. :wink:

KDV

[quote="Дмитрий Овсянников"]Заметного роста жду начиная с конца августа, и предпосылки имеются: та же грамотность населения относительно ипотеки: и что кредиты без первого взноса имеются, и что ставки по кредитам снижаются.
Да и желание раздать кредиты под 8% годовых способствует притоку ипотечников в банки.
....................................................

Если сейчас доля ипотечных сделок на МРН = 20%, то 10% опрошенных, учитывая, что опрашивают не тех, кто совершат сделки в этом году, а случайно выбранных людей, может говорить не о снижении, а о росте.[/quote]Может, это у вас - в морковии - все зашибись. И в питере кризисная засада не так явно выражена(ну, к нам тут "Гондуразпром" переехал недавно, "зенит" по-прежнему свои кое-чем звенит, и все такое). Другое дело, например, в Белгороде - в крупных ТЦ хотя и часть площадей пустуют, но все-равно продавцов там больше, чем покупателей.
Вместе с халуппорОстом ведь вполне может иметь место и параллельный процесс - локализация рОста на островках халуппометрового благополучия. В то самое время, как по всей системе медленно и верно распространяется мор.

[quote="Дмитрий Овсянников"]Впрочем, кто прав - будет видно уже до НГ: индикаторы в соседней веке покажут.[/quote]Так что очень с большим трудом верится разным индикаторам... Только за недоступностью объективных величин приходится принимать их во внимание.

KDV

Недавно пришлось заниматься поиском помещения смешанного, коммерческо-бытового назначения в аренду. По этой причине поиск производился как среди коммерческих, так и среди жилых помещений.

Если в секторе халупп и будок(их агенты еще ласково называют "квартирка" и "комнатка" соответственно) все еще слишком много агентов, то в коммерческом секторе планомерно идет тенденция на оздоровление. Хотя и оттуда пока вывелись не все риэлтеры, однако, им на смену активно приходят так называемые "управляющие компании". Которые, в отличие от риэлтеров, во-первых, занимаются содержанием помещений и прилегающей территории(то есть, понятно и самоочевидно, за что арендатор платит деньги), и, во-вторых, устанавливают арендную ставку куда как более близкую к адекватному уровню, нежели риэлтеры.

И существенный плюс управляющих компаний, который, при прочих равных, понуждает сразу же отсечь риэтеров - у них нет агентских комиссионных.

Вик

[quote="KDV"]

Если в секторе халупп и будок(их агенты еще ласково называют "квартирка" и "комнатка" соответственно) все еще слишком много агентов, то в коммерческом секторе планомерно идет тенденция на оздоровление. Хотя и оттуда пока вывелись не все риэлтеры, однако, им на смену активно приходят так называемые "управляющие компании". Которые, в отличие от риэлтеров, во-первых, занимаются содержанием помещений и прилегающей территории(то есть, понятно и самоочевидно, за что арендатор платит деньги), и, во-вторых, устанавливают арендную ставку куда как более близкую к адекватному уровню, нежели риэлтеры.

И существенный плюс управляющих компаний, который, при прочих равных, понуждает сразу же отсечь риэтеров - у них нет агентских комиссионных.[/quote]

Вы ничего не перепутали? Аренду с покупкой, например. С чего бы это риэлтеры должны эксплуатацией заниматься? У них одна функция - подбор / продажа недвижимости по заявке клиента. Хоть в покупку/продажу, хоть в аренду. И на рынке аренды коммерческой недвижимости их также полно. А управляющая компания - это организация, нанятая собственником для управления его недвижимостью. И берет она с арендатора - согласованную с собственником арендную плату, которую перечисляет собственнику за вычетом собственного агентского вознаграждения, плюс - эксплуатационные расходы и коммунальные платежи - покрытие собственных расходов по содержанию "помещений и прилегающих территорий" и нормативную прибыль -"за что арендатор платит деньги" :D. А арендную ставку риэлтерам-посредникам задает именно она - вдруг найдут кого, при выходе напрямую ставка может быть и ниже - но далеко не факт, что это получится. По крайней мере все известные мне управляющие компании (торговые, офисные и смешанные объекты) напрямую вступают в переговоры по условиям аренды только с уже существующими арендаторами, все новые допускаются только через риэлтеров - так проще отсекать клиентов по профилю помещения, фейс-контролю, проблемных, малоплатежеспособных и т.д.

Страницы