Квартиры, дома, земля: единое пространство кризиса - 2

1684 posts / 0 new
Последнее сообщение
IvanI

[quote="Sonne"][quote="IvanI"] Это я к тому, что я бы на месте "ожидателей" падения цены жилья до 5 квартир на рубь, этого не ждал. Нигде в местах подобных Москве ( т.е. региональных местах скопления работ, и образования, куч приезжих и стремящихся в данное место ) никаких существенных падений цен не наблюдается.[/quote]
Вас за эту фразу местные обитатели придадут анафеме.[/quote]
Мне на самом деле не понятна упертость местных завсегдатаев именно в МРН, и нежелание посмотреть на то что творится в мире. Типа у нас тут самостийность какая-то, и законы экономики в остальном мире у нас не действуют. Было бы кстати интересно, есло бы кто поделился рассказами пор РН в Лондоне и Париже.

Жизнерадостный

[quote="IvanI"] Типа у нас тут самостийность какая-то, и законы экономики в остальном мире у нас не действуют. Было бы кстати интересно, есло бы кто поделился рассказами пор РН в Лондоне и Париже.[/quote]
О да! Я б с удовольствием послушал рассказы о чудесных странах, где обычные средние (или может быть даже медианные) граждане, работающие по найму, могут приоретать жилье в районе места работы в разумный срок и не живя впроголодь...Говорят, в Канаде в этом отношении хорошая ситуация...И интересуют факторы, способоствующие повышению индекса доступности жилья и соотв. его снижению.

Жизнерадостный

Париж и Лондон к таким местам навряд ли относятся, не есть же где-то такие места...

Leshiy

[quote="Жизнерадостный"][quote="IvanI"] Типа у нас тут самостийность какая-то, и законы экономики в остальном мире у нас не действуют. Было бы кстати интересно, есло бы кто поделился рассказами пор РН в Лондоне и Париже.[/quote]
О да! Я б с удовольствием послушал рассказы о чудесных странах, где обычные средние (или может быть даже медианные) граждане, работающие по найму, могут приоретать жилье в районе места работы в разумный срок и не живя впроголодь...Говорят, в Канаде в этом отношении хорошая ситуация...И интересуют факторы, способоствующие повышению индекса доступности жилья и соотв. его снижению.[/quote]
Сегодня подписал контракт на unlimited rent, меньше 10 евро/метр в месяц (с коммуналкой), 2,5-3 км от офиса (центр).
Доход выше московского.
С приобретением расклад в принципе такой же.
Многоэтажку а ля московские спальники сознательно не рассматривал.
Хотя, справедливости ради, иностранцу конечно побегать приходится - в хороших районах тяжело снять. Но есть и отягчающие обстоятельства - местный язык меньше года учил.

Жизнерадостный

[quote="Leshiy"][quote]О да! Я б с удовольствием послушал рассказы о чудесных странах, где обычные средние (или может быть даже медианные) граждане, работающие по найму, могут приоретать жилье в районе места работы в разумный срок и не живя впроголодь...Говорят, в Канаде в этом отношении хорошая ситуация...И интересуют факторы, способоствующие повышению индекса доступности жилья и соотв. его снижению.[/quote]
Сегодня подписал контракт на unlimited rent, меньше 10 евро/метр в месяц (с коммуналкой), 2,5-3 км от офиса (центр).
Доход выше московского.
С приобретением расклад в принципе такой же.
Многоэтажку а ля московские спальники сознательно не рассматривал.
Хотя, справедливости ради, иностранцу конечно побегать приходится - в хороших районах тяжело снять. Но есть и отягчающие обстоятельства - местный язык меньше года учил.[/quote]
А какова координата этой точки? (Страна/Город?)

vasilevs

[quote="Жизнерадостный"][quote="IvanI"] Типа у нас тут самостийность какая-то, и законы экономики в остальном мире у нас не действуют. Было бы кстати интересно, есло бы кто поделился рассказами пор РН в Лондоне и Париже.[/quote]
О да! Я б с удовольствием послушал рассказы о чудесных странах, где обычные средние (или может быть даже медианные) граждане, работающие по найму, могут приоретать жилье в районе места работы в разумный срок и не живя впроголодь...Говорят, в Канаде в этом отношении хорошая ситуация...И интересуют факторы, способоствующие повышению индекса доступности жилья и соотв. его снижению.[/quote]
Доступная недвижимость в Берлине.
RVR? способствует этому законодательно ограниченный порог подъема ренты (кажись не более 2% в год), широкие и толстые:) права арендаторов и большое количество свободных площадей.
Ну и тот факт, что долгое время центром политической жизни был НЕ Берлин

Leshiy

[quote="Жизнерадостный"][quote="Leshiy"]О да! Я б с удовольствием послушал рассказы о чудесных странах, где обычные средние (или может быть даже медианные) граждане, работающие по найму, могут приоретать жилье в районе места работы в разумный срок и не живя впроголодь...Говорят, в Канаде в этом отношении хорошая ситуация...И интересуют факторы, способоствующие повышению индекса доступности жилья и соотв. его снижению.
...
А какова координата этой точки? (Страна/Город?)[/quote][/quote]
Ну что ж вы такой любопытный, право дело.
Про Париж кстати. То, что обычно называется Парижем, по площади меньше Москвы раз в 7-8. То есть фактически ЦАО.
А в многоэтажках в пригородах у них живут арабы на пособиях, считай нахаляву. И в общем по словам очевидцев - условия у них лучше чем в среднестатистическом московском спальнике, не считая проблем, которые они сами себе создают.
Опять-таки, жизнь в Париже дороже чем в Москве (ощутимо), жилье - ощутимо дешевле, по крайней мере сопоставимый рент. Инфа как грится из первых рук.

Leshiy

А вот что собственно видят про Москву/Париж экспаты (и там и там - центральные экспатские районы):
http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Russia/Rental-Yields
http://www.globalpropertyguide.com/Europe/France/Rental-Yields

В общем, ставки аренды скорее примерно одинаковы.
Но проживание и going out в Париже стоит гораздо дороже.

Leshiy

Для поверхностной сравнительной оценки доходов можно взять эту штуку:
http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_cities_by_GDP
А теперь можете подумать и посчитать, с поправкой на то, что в Москве самый жирный коэффициент Джини.

KDV

Мне тут один знакомый рассказал, как пытаются бороться с падением спроса розничные продаваны сотовых телефонов. Они, оказывается, продают в некоторый минус(а куда деваться-то), но за наличные деньги! И благодаря наличию кэша за небольшую(пока) премию помогают заинтересованным лицам обналичивать безнал. И таким образом они находятся в состоянии некоторого баланса. :lol:

Господа, похоже, подорожал кэш. Как говорится в известной рекламе "А мужики-то(си речь 'потребители') не знают..."
Интересно, как скоро они догадаются? ;)

И что-то у меня очень, очень плохое предчувствие. Не за себя, конечно, а за залипших в бетонохламе заст(р)ойщиков, завязанные на них банки и, особенно, за незадачливых халуппопокупанов. ;)

IvanI

Из написанного про Париж я понял, что жизнь в нем догогая ( а значит скорей всего дорогая и недвижимость ), бедным, которые сосут из города там раздолье, ну так им практически во всех европейских столицах раздолье. Никто массово Париж не сносит и не переделывает, особенных ожиданий пои падению цен на РН в Париже тоже похоже не наблюдается. Короче говоря, посмотрите на NYC, Париж и Москву и найдите 10 отличий.

Ветер

вот уж как две недели наблюдаю в подмосковье невиданное чудо.. разного рода очередникам, "молодым семьям", "молодым специалистам" из Москвы начали предлогать новостройки в Красногорске-павшинская пойма, Чехов-губернский, Балашиха.. по сниженным ценам!! снижение цены ощутимое.. примерно 40%, радостные очередники в экстазе и их понять можно..ведь сколько сьэкономлено!! причем тем кто заключал договора по высоким ценам- предложено перезаключить эти договора!! Что это?? Попытка загона москвичей в подмосковье?? Или то самое долгожданое начало снижения цен??

KDV

[b][url=http://www.lifenews.ru/news/42359]Жена Лужкова продает компанию «Интеко»[/url][/b]

Вот те на... Продает?! Сейчас!? Когда единственный фактор, мешавший ее бурному росту и небывалому по скорости взлету - почетная кепка Юрий-Михалыча - устранен?!

Ведь именно сейчас г-жа Батурина получила шанс на деле обломать рога всем намекальщикам на близкородственные связи с мэром москвы, продемонстрировав свое блестящее управленческое мастерство! Просто поверить не могу, что она добровольно отказывается от своего шанса! Почему?! Ведь не может же быть все настолько обыденно и элементарно, как возомнил какой-то там политолог, г-н Марков:[quote]Это ситуация, когда украли - а защиты искать не у кого, хотя раньше такое было возможным.[/quote] :lol: :lol:

KDV

[b]Ю.Лужков боится за безопасность своей семьи[/b]
http://top.rbc.ru/society/07/11/2010/494818.shtml

[quote]"У нас с женой есть очень серьезные основания беспокоится за их безопасность", – заявил экс-глава столицы РФ. По его словам, ненависть, которая в России теперь повсюду наблюдается в отношении него и его жены Елены Батуриной, может ударить по самым незащищенным членам семьи – его детям.[/quote]

Читать полностью: http://top.rbc.ru/society/07/11/2010/494818.shtml

Да, прав старик Батурин: на сегодня многие из его сограждан могут под протокол заявить: "Когда г-н Лужков превратится в совсем старого, никчемного, никому не нужного гондураса и его начнут насаживать на вилы, то я не побегу к нему на помощь. Наоборот - я постою в сторонке, и глядя на сие волшебное шоу, злорадно побездействую" :wink:

demv

Новость, которая может повлиять на рынок недвижимости. Если закон примут, то желающих продать недвижимость может возрасти. Ведь налоги надо платить живыми деньгами.
[url=http://www.rbcdaily.ru/2010/11/13/finance/527124]ЗПИФы лишают налоговых льгот[/url]

IvanI

Из статьи: " ... это похоронит рынок коллективных инвестиций, три четвертых которого сейчас составляют именно фонды недвижимости. По данным Национальной лиги управляющих (НЛУ), их совокупные активы сейчас достигли без малого 300 млрд руб ... ".
Кое какая математика:
300 млрд рублей, это 10 млрд. долларов. Предположим, что 20% от этой суммы приходится на землю. Т.е. на квартиры остается 8 млрд. долларов.
В России 70% населения живет в городах, т.е. в квартирах. 10% населения в РФ живет в Москве, и это население практичеки 100% городское. Т.е. 15% квартир в РФ приходится на квартиры в Москве. Я предположу, что 30% квартир этих фондов, это Московские квартиры - типа раза в два больше статистики.
Итого на Москву приходится 3/10 от 8 млрд. или 2.4 миллд долларов. При цене м2 в 4К, это дает нам 600 тыс. м2 жилья. Всего в городе должно быть 10 млн человек х 7 м2 жилья или около 700 млн. м2 жилья.
Т.е. этим фондам принадлежит 0.0008% квартир или ( при средне размере квартиры в 30 м2 ) 20 тыс. квартир.

Правда думаю 90% от этих 20 тыс. квартир либо сдается либо "сидит ждет". Т.е. на том маркете, где их могут продавать. С другой стороны, никаких иных инструментов на рынке, которых бы не боялись простые граждане - нет, так что .... тут каждый домыслит сам.

Leshiy

[quote="IvanI"]Из статьи: " ... это похоронит рынок коллективных инвестиций, три четвертых которого сейчас составляют именно фонды недвижимости. По данным Национальной лиги управляющих (НЛУ), их совокупные активы сейчас достигли без малого 300 млрд руб ... ".
Кое какая математика:
300 млрд рублей, это 10 млрд. долларов. Предположим, что 20% от этой суммы приходится на землю. Т.е. на квартиры остается 8 млрд. долларов.
В России 70% населения живет в городах, т.е. в квартирах. 10% населения в РФ живет в Москве, и это население практичеки 100% городское. Т.е. 15% квартир в РФ приходится на квартиры в Москве. Я предположу, что 30% квартир этих фондов, это Московские квартиры - типа раза в два больше статистики.
Итого на Москву приходится 3/10 от 8 млрд. или 2.4 миллд долларов. При цене м2 в 4К, это дает нам 600 тыс. м2 жилья. Всего в городе должно быть 10 млн человек х 7 м2 жилья или около 700 млн. м2 жилья.
Т.е. этим фондам принадлежит 0.0008% квартир или ( при средне размере квартиры в 30 м2 ) 20 тыс. квартир.

Правда думаю 90% от этих 20 тыс. квартир либо сдается либо "сидит ждет". Т.е. на том маркете, где их могут продавать. С другой стороны, никаких иных инструментов на рынке, которых бы не боялись простые граждане - нет, так что .... тут каждый домыслит сам.[/quote]
Ваше настойчивое стремление выдать желаемое за действительное уже перестает умилять.
"Итого на Москву приходится 3/10 от 8 млрд. или 2.4 милд долларов." - долю квартир (которая тоже взята с потолка) приводить к доле в стоимости - это конечно очень "красивый" ход, но все-таки учитывая, что в мск псевдо-медианная цена - от 4 кусков, а в РФ только средняя, даже не медианная (включая Москву) согласно АСР - 40,9 тыс.р., или менее 1,3 тыс. долларов. Если брать x за общее число метров, то
0,3x*4 + 0,7x*1,3 = 8 => (1,2 + 0,9)x=8 => x =3,8 млн
Стоимость московского фонда -> 0,3*3,8*4=4,56. Неплохая такая "ошибка" почти в 2 раза.
Ну и исходя из тех же данных при тех же допущениях - в мск лежит примерно 1,14 млн метров.
Доли с общим жилым фондом может конечно интересно брать, но текущая цена определяется все-таки при прочих равных фри-флоат, а ни как не общими объемами, так же и влияние фактора надо брать в отношении к свободному предложению, а никак не к общему метражу.
В 2009 году было введено порядка 2,7 млн метров, из них порядка 50-70% по всяким соцпрограммам и расселениям, то есть никак не вышли на свободный рынок.То есть остается порядка 1,3 млн, если оптимистично. В 2010 ff по новострою упал еще на четверть. Ну можно еще попытаться оценить вторичку, которая стала на 90% альтернативой.
Так что конечно домысливать можно все что угодно (поскольку нет точных данных о ставках, и т.п.), но ваши циферки [i]немного не отражают[/i] реальную ситуацию.

IvanI

Какой-то Вы Leshiy воинственный разоблачитель :lol: :lol: :lol: :lol: :lol:
1. Я конечно не экономист, но банально из соображений диверсификации инвестировал бы пропорционально в разных регионах. И поскольку у нас все-таки RE фонд, то прошу прощения, пропорционально в КВАРТИРАХ, а не в деньгах. Почему пропорционально в квартирах, а не в деньгах надо пояснять? Такие вот предположения, совершенно открыто высказанные, открытые и для критики в том числе.
2. Цифры и предположения мои открыты, так что каждый может прийти со своими. Но пусть даже мои цифры не верны, и верны Ваши, т.е. у меня ошибка в целых два раза: т.е. у всех фондов скопом имеется в Москве в наличии ЦЕЛЫХ 40 тыс. квартир ( а не 20). ОК. Цифра принимается. Идем дальше.
3. Если выкинуть на рынок с понедельника ВСЕ что 40 тыс. квартир ( по Вашему ), что даже 20 тыс ( по моему ), то цена безусловно упадет. Я даже с этим спорить не буду, как с совершенно очевидным фактом. Но это если выкинуть.
4. Но в статье сказано, что надо ТОЛЬКО заплатить налог, который по максимум будет 2.2%, а в среднем ну пусть 2%. В предположении, что сейчас налог нулевой (ну или близкий к нулю) , то что бы его покрыть за счет московских квартир ( а почему _кстати_ не каких-то еще ??? ) на рынок В ЭТОМ ГОДУ надо выкинуть 2% от всех принадлежащих фондам московских квартир, или всего 800 квартир. Надо спросить Дмитрия, какой в принципе обьем рынка RE в Москве в среднем в месяц, что бы понять, что такое 67 дополнительных квартир в месяц.
5. Если посмотреть на рынки других стран ( ради аналогии, к чему я уже давно призываю ), в моем случае это к рынкам в США, то можно увидеть, что американские банки, у которых недвиги не мало, причем во владении с завышенной ценой, то можно увидеть, что хоть и сидят банки по уши в RE, а выкидывать ее на рынок ВСЮ, не спешат. Делают это понемногу, по чуть - чуть, маленькими порциями. Конечно, и этого как мне кажется нету у RE фондов в РФ, американским банкам дали кучу денег за счет амер. налогоплательщиков, посему им конечно полегче, но в тоже время амер. банки уже сейчас платят property таксы ( в среднем где-то 1 - 2% ) муниципалитетам, что в РФ _только_ собираются ввести.
6. Что было бы интересно узнать, так это какой % RE в собственности этих фондов куплен за наличные, а какой % куплен за кредиты в банках, по которым ( = кредитам ) надо расплачиваться.

DrGobbo

Цифры с активами конечно красивые. А все ли там ликвидное?
[url=http://denpanas.blogseo.ru/2010/10/12/%D1%83%D0%BA-%D1%81%D0%B8%D0%BD%D0...ВОТ[/url] пример, от ДенПанаса, одного из таких ЗПИФН.

шНобель

[quote="IvanI"]
300 млрд рублей, это 10 млрд. долларов. Предположим, что 20% от этой суммы приходится на землю. Т.е. на квартиры остается 8 млрд. долларов.
[/quote]
Гыг. А с чего Вы взяли, что остаток приходится на квартиры?
[quote]В состав активов ЗПИФН может входить следующее имущество:

1) денежные средства, в том числе иностранная валюта, на счетах и во вкладах в кредитных организациях;
2) недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества;
3) имущественные права из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
4) долговые инструменты;
5) инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов и акции акционерных инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости или рентных фондов;
6) паи (акции) иностранных инвестиционных фондов, если присвоенный указанным паям (акциям) код CFI имеет следующие значения: первая буква – значение "E", вторая буква – значение "U", пятая буква – значение "R".[/quote]
Далее, ЗПИФНы бывают трёх видов: строительные, девелоперские и рентные. Строительные и девелоперские суть просто инструменты оптимизации налогообложения на этапе строительства и завершенные объекты недвижимости на своём балансе, как правило, не держат. Рентные, да, держат, но на 90%, а то и более, это коммерческая недвижимость: торговые центры, склады, гостиницы и т.п.
Так что влияние на рынок жилой недвижимости этот закон окажет мизерабельное и, скорее, в сторону повышения цен, т.к. увеличит стоимость привлекаемых средств. :D

Жизнерадостный

А кто-нибудь может прокомментировать, что за высылку в резервации предлагает Собянин?
[url=http://week.izvestia.ru/facts/article12576]Пора в дорогу, старина. Губернаторы российских регионов готовы помочь Москве решить проблему перенаселенности[/url]

[quote]Позже ярославский губернатор так высказался на пресс-конференции:

- Ярославская область - это территория гостеприимства, которая активно занимается вопросами комфортной среды обитания. Мы будем привлекать к себе внимание разных людей. На территории области сегодня на дачах и в различных коттеджных поселках квартирует очень много москвичей.

Губернатор Белгородской области Евгений Савченко был более конкретен: "Все вопросы будут решены без капитальных вложений, - цитирует Савченко "ИНТЕРФАКС". - В том числе и в Белгород можно людей расселить. Все ждут москвичей".

- В этом предложении, несмотря на его внешнюю анекдотичность, есть разумное зерно, - ответил коллегам Собянин. - Московские пенсионеры живут практически во всех ваших областях - на дачах, в домиках. Некоторые зимой живут, брошенные, холодные. Некоторые - в отдаленных деревнях. Давайте подумаем. Можно выделить им нормальные участки, поработать над проектами создания городков для пенсионеров, чтобы они чувствовали себя нормально. Прошлым летом пожилые люди в каменных коробках задыхались, на природе им лучше жить.

[/quote]

qwe

[quote="Жизнерадостный"]А кто-нибудь может прокомментировать, что за высылку в резервации предлагает Собянин?
[url=http://week.izvestia.ru/facts/article12576]Пора в дорогу, старина. Губернаторы российских регионов готовы помочь Москве решить проблему перенаселенности[/url]

[/quote]
Это очень старая идея 70-х годов. Не помню фамилию академика :D
Есть у китайцев - люди выходят на пенсию и им дают жилье, чтоб заслуженным людям удобно было...

шНобель

[quote="qwe"]
Это очень старая идея 70-х годов. [/quote]
Идея была немного не о том :D . В 70-х за 101 км выселяли тунеядцев. Собс-но пенсы тоже не работают, а только жилищную и транспортную проблемы усугубляют. Хрен ли им делать в Москве?

qwe

[quote="шНобель"]
Идея была немного не о том :D . В 70-х за 101 км выселяли тунеядцев. Собс-но пенсы тоже не работают, а только жилищную и транспортную проблемы усугубляют. Хрен ли им делать в Москве?[/quote]
101 км - это отдельная тема, чтоб криминала меньше было в крупных городах

Sonne

Поддерживаю Собянина...

Пожил в Москве и на выселки,а лучше в лагерь или сразу в крематорий.
Может после этого пенсионеры перстанут голосовать за едро и путина.

KDV

Халуппомусорная эйфория закончилась, и час расплаты настал. Может, пока что еще не у всех - только у избранных, особо выдающихся.
http://top.rbc.ru/economics/03/03/2011/553376.shtml?print

[quote][b]Mirax прекращает свое существование[/b]

Совет директоров Mirax принял решение о закрытии бренда компании. Об этом со слезами на глазах сообщил сегодня на пресс-конференции в Москве председатель совета директоров Mirax Group Сергей Полонский. Вместе с тем он заверил, что обязательства группы будут выполнены....

....В августе 2009г. арбитражный суд арестовал часть имущества компании, в том числе комплексы "Федерация" и Mirax Plaza в обеспечение иска Альфа-банка о взыскании с Mirax просроченного долга в 241 млн долл. В сентябре 2009г. Mirax Group и Альфа-банк достигли договоренности и завершили процесс реструктуризации и пролонгации всех долговых обязательств корпорации перед банком.

В мае 2010г. компания допустила технический дефолт по погашению кредитной ноты. По оценкам финансового директора Mirax Александра Лагутина, общий долг группы составляет около 550 млн долл. Из этой суммы 99 млн долл. - задолженность перед группой "Альфа", в том числе 84,6 млн долл. - перед Альфа-банком. Задолженность Mirax Group перед Банком проектного финансирования составляет 52 млн долл.[/quote]А вот это было зря:
[quote]Владелец Mirax Group Сергей Полонский прославился своими экстравагантными поступками и высказываниями. В частности, он назвал своего сына Мираксом в честь своей корпорации.[/quote]
Не, я, конечно, понимаю - это его сын, и его дело... но, как там в одной известной песенке поется: "Как вы яхту назовете, так она и поплывет" :lol:

arior

[quote="KDV"]
[quote][b]Mirax прекращает свое существование[/b][/quote]
А вот это было зря:
[quote]Владелец Mirax Group Сергей Полонский прославился своими экстравагантными поступками и высказываниями. В частности, он назвал своего сына Мираксом в честь своей корпорации.[/quote]
Не, я, конечно, понимаю - это его сын, и его дело... но, как там в одной известной песенке поется: "Как вы яхту назовете, так она и поплывет" :lol:[/quote]
В истории уже были случаи полной ликвидации бренда:
[img]http://www.yapfiles.ru/files/35844/large_28.jpg[/img]

KDV

Вчера в очередной раз довелось проехать мимо занимательного рекламного плаката. "ИП?ТЕКА" - незатейливо вопрошает какой-то банк :wink:

Что-ж, навяливание и(м)потеки со всех щелей пару-тройку лет назад принесло свой результат. Процесс продолжает развиваться по колебательному принципу - положительная полуволна - когда вследствие упорной езды по нашим ушам тезисом о том, будто бы халуппопокупание-в-и(м)потеку есть решение не только жилищного вопроса, а чуть ли не всех человеческих проблем вместе взятых, разум затуманивался и нам могло начинать казаться, будто бы так оно и есть - сменилась отрицательной. Теперь под вопрос поставлена не просто некая возможность решения каких бы то ни было вопросов(не то что жилищного) через и(м)потеку. Теперь даже сам термин стоит под вопросом. :lol: :lol:

Дмитрий Овсянников

[quote="KDV"] Вчера в очередной раз довелось проехать мимо занимательного рекламного плаката. "ИП?ТЕКА" - незатейливо вопрошает какой-то банк :wink:

Что-ж, навяливание и(м)потеки со всех щелей пару-тройку лет назад принесло свой результат. Процесс продолжает развиваться по колебательному принципу - положительная полуволна - когда вследствие упорной езды по нашим ушам тезисом о том, будто бы халуппопокупание-в-и(м)потеку есть решение не только жилищного вопроса, а чуть ли не всех человеческих проблем вместе взятых, разум затуманивался и нам могло начинать казаться, будто бы так оно и есть - сменилась отрицательной. Теперь под вопрос поставлена не просто некая возможность решения каких бы то ни было вопросов(не то что жилищного) через и(м)потеку. Теперь даже сам термин стоит под вопросом. :lol: :lol:[/quote]
А караван идет.
[quote]В России в 2,22 раза за год увеличилось число выданных штук кредитов:

•в 2009 - 176146 штук;
•в 2010 - 392084 штук (13062 в Москве, т.е. 3,3% от выданных в России)
В 2,45 раза увеличилось количество выданных за год денег:

•2009 году – 170311 млн. руб.;
•в 2010 – 417799 млн. руб. (42434 млн. руб. в Москве, или 10,2% от общего числа выданных в России кредитов)

Средний размер кредита в России в 2010 году составлял 1, 066 млн. рублей.
Средний размер кредита в Москве в 2010 году составлял 3,249 млн. рублей
[/quote]
Писал об этом здесь: [url]http://www.ipotek.ru/ipoteka_vchera_i_segodnya.php[/url]
Данные - на сайте ЦБ РФ: [url]http://cbr.ru/[/url]

Как бы там ни было, но сейчас доля ипотечных сделок - примерно 20% от общего числа сделок, с тенденцией к увеличению.
И не важно: кто где вопрос поставил.

Когда ставка по кредитам сравнима с процентом инфляции, то если оценивать стоимость не номиналом бумажек, а подходить с т. зрения стоимости денег, ипотечник пользуется чужими деньгами бесплатно. Он - в выигрыше. Банк - тоже. Ну а в проигрыше те, у кого банк деньги берет: вкладчики всеразличные, пенсионный фонд, и т.д.

С середины 2009 квартиры в Москве выросли в цене процентов на 20 - 30. Однушки в 17-этажках уже за 3,3 млн не купишь (на "вторичке")

Нафаня

[quote="KDV"]Вчера в очередной раз довелось проехать мимо занимательного рекламного плаката. "ИП?ТЕКА" - незатейливо вопрошает какой-то банк :wink:

Что-ж, навяливание и(м)потеки со всех щелей пару-тройку лет назад принесло свой результат. Процесс продолжает развиваться по колебательному принципу - положительная полуволна - когда вследствие упорной езды по нашим ушам тезисом о том, будто бы халуппопокупание-в-и(м)потеку есть решение не только жилищного вопроса, а чуть ли не всех человеческих проблем вместе взятых, разум затуманивался и нам могло начинать казаться, будто бы так оно и есть - сменилась отрицательной. Теперь под вопрос поставлена не просто некая возможность решения каких бы то ни было вопросов(не то что жилищного) через и(м)потеку. Теперь даже сам термин стоит под вопросом. :lol: :lol:[/quote]

Критиковать ведь легко и совершенно незатратно. Сами Вы надо полагать на это не купитесь?

Нафаня

Когда ставка по кредитам сравнима с процентом инфляции, то если оценивать стоимость не номиналом бумажек, а подходить с т. зрения стоимости денег, ипотечник пользуется чужими деньгами бесплатно. Он - в выигрыше. Банк - тоже. Ну а в проигрыше те, у кого банк деньги берет: вкладчики всеразличные, пенсионный фонд, и т.д.

[/quote]

Полностью согласен!!

Vlad_R

[quote="Дмитрий Овсянников"]Когда ставка по кредитам сравнима с процентом инфляции, то если оценивать стоимость не номиналом бумажек, а подходить с т. зрения стоимости денег, ипотечник пользуется чужими деньгами бесплатно. Он - в выигрыше. Банк - тоже. Ну а в проигрыше те, у кого банк деньги берет: вкладчики всеразличные, пенсионный фонд, и т.д.[/quote]
Какая-то ерунда написана. Ипотечник всегда отдает денежки банку со своих доходов, наличие и корреляция которых с инфляцией, строго говоря, никак не связаны. Проигрыш вкладчиков и пенсфондов - тоже странное утверждение.

Вик

[quote="Vlad_R"] Какая-то ерунда написана. Ипотечник всегда отдает денежки банку со своих доходов, наличие и корреляция которых с инфляцией, строго говоря, никак не связаны. Проигрыш вкладчиков и пенсфондов - тоже странное утверждение.[/quote]

Инфляция - налог на всех, у кого есть деньги. Т.к. банк кредитует не собственными деньгами, а деньгами (усл.) вкладчиков -то именно они и теряют.
Ипотечник, безусловно, отдает своими - но на тот момент, когда он осуществляет погашение, покупательная способность этих денег ниже, чем на момент получения / платежа за квартиру - независимо от того, как номинальная сумма гашения соотносится с его доходами (и даже независимо от наличия доходов вообще).

Дмитрий Овсянников

[quote="Vlad_R"][quote="Дмитрий Овсянников"]Когда ставка по кредитам сравнима с процентом инфляции, то если оценивать стоимость не номиналом бумажек, а подходить с т. зрения стоимости денег, ипотечник пользуется чужими деньгами бесплатно. Он - в выигрыше. Банк - тоже. Ну а в проигрыше те, у кого банк деньги берет: вкладчики всеразличные, пенсионный фонд, и т.д.[/quote]
Какая-то ерунда написана. Ипотечник всегда отдает денежки банку со своих доходов, наличие и корреляция которых с инфляцией, строго говоря, никак не связаны. Проигрыш вкладчиков и пенсфондов - тоже странное утверждение.[/quote]
Со доходов ипотечник отдает, со своих. И корреляция есть, только кореляция не прямая: то инфляция растет, а уровень доходов - не увеличивается, и тогда уровень жизни населения - падает: номинально денег столько же, а купить на них можно меньше. То доходы начинают индексировать, и тогда по номиналу денег (бумажек) становится больше.
Если бы этой корреляции не было, инфляция очень быстро обесценила бы все доходы, и все дружно работали бы за еду.

vasilevs

[quote="Дмитрий Овсянников"]
Когда ставка по кредитам сравнима с процентом инфляции, то если оценивать стоимость не номиналом бумажек, а подходить с т. зрения стоимости денег, ипотечник пользуется чужими деньгами бесплатно. Он - в выигрыше. Банк - тоже. Ну а в проигрыше те, у кого банк деньги берет: вкладчики всеразличные, пенсионный фонд, и т.д.

С середины 2009 квартиры в Москве выросли в цене процентов на 20 - 30. Однушки в 17-этажках уже за 3,3 млн не купишь (на "вторичке")[/quote]
Согласен
Только 20-30 процентов, это как раз инфляция. Все верно!

Vlad_R

[quote="Вик"][quote="Vlad_R"] Какая-то ерунда написана. Ипотечник всегда отдает денежки банку со своих доходов, наличие и корреляция которых с инфляцией, строго говоря, никак не связаны. Проигрыш вкладчиков и пенсфондов - тоже странное утверждение.[/quote]

Инфляция - налог на всех, у кого есть деньги. Т.к. банк кредитует не собственными деньгами, а деньгами (усл.) вкладчиков -то именно они и теряют.
Ипотечник, безусловно, отдает своими - но на тот момент, когда он осуществляет погашение, покупательная способность этих денег ниже, чем на момент получения / платежа за квартиру - независимо от того, как номинальная сумма гашения соотносится с его доходами (и даже независимо от наличия доходов вообще).[/quote]
Понимаете, это если рассматривать ситуацию как "идеальную в вакууме". Забыть напрочь про экономику, про "текущий момент", всю историю, а просто взять модный учебник, любимую цифру инфляции и линейку.

А если вернуться немного в реальность, то выяснится, что цифры инфляции можно с тем же успехом рисовать на кофейной гуще, что, вообще-то, в экономике имеются огромные избыточные мощности, в наличии перепроизводство и недосбережение. Что РФ вроде бы как и в стороне, но практически полностью интегрирована в мировое хозяйство, в котором на дворе - дефляция.

Можно также вспомнить, что на недвижке у нас был супер-пузырь 2008-го года, раскачанный ипотекой, и, собственно, кредитный подсос является главным источником вдохновения на этом рынке последние 2 года.

Так что влияние уровня сиюмоментной инфляции на уровень доходов конкретного ипотечника, а тем более на верность принятия решения взять/не взять N-летний кредит - по меньшей мере спорна.

Вик

[quote="Vlad_R"]
Цифры инфляции можно с тем же успехом рисовать на кофейной гуще, что, вообще-то, в экономике имеются огромные избыточные мощности, в наличии перепроизводство и недосбережение. Что РФ вроде бы как и в стороне, но практически полностью интегрирована в мировое хозяйство, в котором на дворе - дефляция.

Можно также вспомнить, что на недвижке у нас был супер-пузырь 2008-го года, раскачанный ипотекой, и, собственно, кредитный подсос является главным источником вдохновения на этом рынке последние 2 года.

Так что влияние уровня сиюмоментной инфляции на уровень доходов конкретного ипотечника, а тем более на верность принятия решения взять/не взять N-летний кредит - по меньшей мере спорна. [/quote]

На принятие решения взять кредит влияет не столько расчет доходов / расходов на N лет, сколько обесценивание прямо на глазах уже имеющихся сбережений, составляющих значительную в абсолютном выражении сумму, но недостаточных для покупки недвижимости. Значение в данном случае имеет не инфляция как таковая, а рост цен на недвижимость, который (скажем, на новостройки) виден невооруженным глазом.

Кстати, если не задаваться целью подсчитать инфляцию по методикам Минфина - Роскомстата, то она тоже элементарно определяется - "в попугаях" - стоимости эл.энергии, транспорта, продовольствия, автомобилей и т.д. Я сейчас авто, купленное 4 года назад, продаю (практически) за те же деньги. Новый "одноклассник" стоит на 60% дороже.

"Избыток производственных мощностей" - характерная особенность капитализма. И 30 лет назад их загрузка не превышала 46-50% - просто они её правильно считали, в отличие от нас - мы за 92-96 % умудрялись отчитываться.

Не знаю что Вы подразумеваете под "суперпузырем 2008", но в моем понимании максимальные цены на недвижимость по реальным сделкам были к осени-2006, после этого там только ценник остался - без рынка.

Vlad_R

[quote="Вик"]
На принятие решения взять кредит влияет не столько расчет доходов / расходов на N лет, сколько обесценивание прямо на глазах уже имеющихся сбережений, составляющих значительную в абсолютном выражении сумму, но недостаточных для покупки недвижимости. Значение в данном случае имеет не инфляция как таковая, а рост цен на недвижимость, который (скажем, на новостройки) виден невооруженным глазом.

Кстати, если не задаваться целью подсчитать инфляцию по методикам Минфина - Роскомстата, то она тоже элементарно определяется - "в попугаях" - стоимости эл.энергии, транспорта, продовольствия, автомобилей и т.д. Я сейчас авто, купленное 4 года назад, продаю (практически) за те же деньги. Новый "одноклассник" стоит на 60% дороже.

"Избыток производственных мощностей" - характерная особенность капитализма. И 30 лет назад их загрузка не превышала 46-50% - просто они её правильно считали, в отличие от нас - мы за 92-96 % умудрялись отчитываться.

Не знаю что Вы подразумеваете под "суперпузырем 2008", но в моем понимании максимальные цены на недвижимость по реальным сделкам были к осени-2006, после этого там только ценник остался - без рынка.[/quote]
Ну, если сбережения обесцениваются "прямо на глазах", тогда надо срочно бежать в банк брать кредит :)

Осень-зима 2008/09 года наглядно показала куда забрела российская экономика. Все эти вспучивания, нефтегазовый бюджет, отсутствие внятной политики, разрушение системы управления и кадров привели к таким инфляционным перекосам. Будут ли цены расти через полгода-год? Будут ли расти при этом ДОХОДЫ? Каждый отвечает на этот вопрос сам, и текущий уровень инфляции в этом - подспорье весьма зыбкое.

Что касается цен на недвижимость, то 2012 должен снять остроту дефицита метража. Я не думаю, что после этого срока какой-то бурный рост будет вообще возможен.

Дмитрий Овсянников

[quote="Vlad_R"]Что касается цен на недвижимость, то 2012 должен снять остроту дефицита метража. Я не думаю, что после этого срока какой-то бурный рост будет вообще возможен.[/quote]
Взаимосвязь поясните, пожалуйста.

Vlad_R

Бурный рост возможен только при физическом дефиците предложения метража и/или избыточного предложения денег на этом рынке. Не секрет, что в РФ приблизительно 15 лет кроме Мск никто новостройками не занимался, поэтому возник, скажем так, системный дефицит новостроя. Т.е. отрасль "заснула" при одном распределении населения на метраже, а "разбудили" ее при совершенно другом. Возник лоскутный дефицит, который при искусственном увеличении денежного предложения (в первую очередь, за счет кредитования), выплюнул пузырь 2006-2008 годов. При темпах ввода новостроя в 30-40 млн м2 этот миграционный дефицит мог быть закрыт к 2010-2011 году. В связи с провалом - где-то 2012... При наличии пузыря в ценниках приток в деньгах на таком рынке бурного роста сам по себе вызвать не сможет. Ну, если только действительно массово войдут долгосрочные инвесторы в РФ / тотальное кредитование.

Есть еще проблема замены аварийного фонда, которую любит шНобель, но в ближайшее десятилетие ее острота мне представляется преувеличенной.

Возможен ли рост дутого актива хотя бы на уровне инфляции в таких условиях? По 2011 - однозначно да. Дальше - посмотрим по стройке и динамике доходов.

Дмитрий Овсянников

[quote="Vlad_R"]Бурный рост возможен только при физическом дефиците предложения метража и/или избыточного предложения денег на этом рынке. Не секрет, что в РФ приблизительно 15 лет кроме Мск никто новостройками не занимался, поэтому возник, скажем так, системный дефицит новостроя. Т.е. отрасль "заснула" при одном распределении населения на метраже, а "разбудили" ее при совершенно другом. Возник лоскутный дефицит, который при искусственном увеличении денежного предложения (в первую очередь, за счет кредитования), выплюнул пузырь 2006-2008 годов. При темпах ввода новостроя в 30-40 млн м2 этот миграционный дефицит мог быть закрыт к 2010-2011 году. В связи с провалом - где-то 2012... При наличии пузыря в ценниках приток в деньгах на таком рынке бурного роста сам по себе вызвать не сможет. Ну, если только действительно массово войдут долгосрочные инвесторы в РФ / тотальное кредитование.

Есть еще проблема замены аварийного фонда, которую любит шНобель, но в ближайшее десятилетие ее острота мне представляется преувеличенной.

Возможен ли рост дутого актива хотя бы на уровне инфляции в таких условиях? По 2011 - однозначно да. Дальше - посмотрим по стройке и динамике доходов.[/quote]
То, что Вы пишите, было бы верным, если бы не было денежной эмиссии.
Но она прошла, и не только у нас в стране, а и в других странах.

Leshiy

[quote="Дмитрий Овсянников"]То, что Вы пишите, было бы верным, если бы не было денежной эмиссии.
Но она прошла, и не только у нас в стране, а и в других странах.
[/quote]
При этом в других странах инфляция (доллар/евро) - 4-7%, а в РФ - порядка 15%.
По продуктам питания - так вообще отношение 3-5% к 20-30%.

Так что ощущение "обеценивания денег" в РФ имеет совсем другие причины, отличные от глобальной эмиссии.

шНобель

[quote="Vlad_R"]
Есть еще проблема замены аварийного фонда, которую любит шНобель, но в ближайшее десятилетие ее острота мне представляется преувеличенной.
[/quote]
Думаю, что человеку, который живет без душа или ванной комнаты в квартире (20% городского жилфонда) эта проблема представляется весьма острой :D .

Я вообще-то всегда пишу не про аварийный фонд, истинные размеры которого никто не знает, поскольку местные власти не заинтересованы его фиксировать, а про общее херовое состояние жилфонда, следствием чего по всем опросам уже много лет стабильная цифра - около 60% населения желает улучшить жилусловия.
При этом 90% от этих 60% :D имеют в качестве первоначального капитала пусть и херовенькую, но приватизированную квартиру.
Далее вступает в действие аксиома arior'a ("проклятие приватизации") - этим людям всё равно на каком уровне цены, для решения своей задачи им нужна только сравнительно небольшая доплата.
Навряд ли для удовлетворения нужд такой массы народа будет достаточно строить 30-40 млн. квадратов в год.
Эмпирически известно, что страны решившие жилпроблему строили примерно по квадрату на физлицо в год.

ЗЫ Во избежание неудовольствия админа сообщаю, что слово [i]хер[/i], согласно словарю [url=http://slovari.yandex.ru/~%D0%BA%D0%BD%D0%B8%D0%B3%D0%B8/%D0%A2%D0%BE%D0...Ушакова[/url] употребляю в качестве старинного названия буквы "х". :D

Vlad_R

Дело в том, что если семья не решила проблему наличия ванной при СССР, а также за 20 лет разгульного капитализма, то актуальность их притязаний на кусок РН сейчас стремится к нулю. Я практически уверен, что выдержи РФ темп массовой стройки в 30-40 млн квадратов с 2005 года - миграционный дефицит для "молодых и активных" можно было закрыть за 6-7 лет. Но 09 и 10-й сильно сбросили планы, в 11-м и 12-м точно сидим ниже плинтуса.

Можно подойти с другой стороны. В 09 году, если правильно помню, доходы населения составили 20 трюликов. Если взять боле-менее реальный предел по расходам на недвижку (без фанатизма и близкий к реалиям) - это 5% дохода. Т.е. население, поднапрягшись, могло нести на РН где-то по 1 трлн в год. Даже если взять ценник новостроя порядка 40 тыс за м2 в среднем, то этого хватит на 25 млн м2. Полагаю, что 40к за метр2 - это заниженная оценка, а 1 трлн - это, скорее, завышенная. В общем, 25 млн - это предел обьема за свои, включая ИЖС. Т.е. все, что построено свыше этого нужно финансировать (по таким ценникам) - дяде. А это либо выкуп банками через кредитование (ипотека, то же государство в лице госбанков), либо опять государство из бюджета, т.е. из нашего кармана. Т.е. схема Лужкова его последних лет в масштабах государства.

Собственно, в этом вижу основное противоречие строить "1 м2 на человека в год". Пока сбыть даже 50 млн в год представляется проблематичным - для поддержания ценника выше рентабельности нужно половину государству самому себе выкупать, но по завышенной цене. Т.е. своеобразный эффект маятника, когда, стимулируя стройку вбросом населению кредитов, разгоняли рентабельность метра и в итоге получили ситуацию, когда теперь "магазин покупает сам у себя". У Лужкова был самый богатый пирог и собственный гешефт в виде бизнеса жены. У государства пока лишь дырка в бюджете.

Дмитрий Овсянников

[quote="Vlad_R"]Пока сбыть даже 50 млн в год представляется проблематичным - для поддержания ценника выше рентабельности нужно половину государству самому себе выкупать, но по завышенной цене. Т.е. своеобразный эффект маятника, когда, стимулируя стройку вбросом населению кредитов, разгоняли рентабельность метра и в итоге получили ситуацию, когда теперь "магазин покупает сам у себя". У Лужкова был самый богатый пирог и собственный гешефт в виде бизнеса жены. У государства пока лишь дырка в бюджете.[/quote]
Когда сбыть проблематично - цены не растут.
Пока же рост цен выше официальной инфляции (хотя, возможно, ниже реальной) и уж точно выше той доходности, которую дают банковские вклады.
Последнее время я в шоке от того, что предлагают банки.
А предлагают они такой же subprime, что и до кризиса, а то и хлеще:
Первый взнос 10% - пожалуйста!
Кредит на выкуп доли - запросто!
Плавающие ставки со ставкой на первый год - от 9% годовых в рублях (до кризиса было от 10%). Ставка привязана к MosPrime, так вот те "мечтатели", которые до кризиса на таких условиях кредит брали, в кризис платили по ставке и 20%, и 27% годовых. Сейчас - очередное повторение.
Ломбардные кредиты (когда заемщику не нужно предоставлять документы о доходах вообще) - есть и такое.
Первый взнос 0% - и такое появилось!

Все категории заемщиков, которые в кризис перестали платить по кредитам - для всех для них есть соответствующие кредитные программы!
В банках - "переликвидность", о чем они сообщают.

Leshiy

[quote="Дмитрий Овсянников"][quote="Vlad_R"]Пока сбыть даже 50 млн в год представляется проблематичным - для поддержания ценника выше рентабельности нужно половину государству самому себе выкупать, но по завышенной цене.[/quote]
Когда сбыть проблематично - цены не растут.
[/quote]
Дмитрий, иногда полезно читать, что пишут вам. Иначе выглядите просто смешно.
50 млн метров в год на рынке населению за кэш населения (даже заемный) никто не продавал. Прочитайте еще раз "на рынке населению за кэш населения". И еще раз. Похоже меньше трех просто не доходит, извините уж.

Вик

[quote="Дмитрий Овсянников"] В банках - "переликвидность", о чем они сообщают.[/quote]

+1. Банкиры, высунув язык, бегают в поисках заемщиков, проходящих под нормативы ЦБ. (А под них проходят практически только те, кому деньги вообще не нужны). В этих услових ипотека - для многих вообще чуть ли не единственный выход. Кстати - "выкуп доли" - очень распространенная операция и более чем надежная для банков.

Vlad_R

Понимаете, банки - это все равно посредники на рынке. Конечный продукт им не нужен, производством метража они не занимаются.

Так вот, если отделить мух от котлет, то конечный потребитель при данных ценниках может выкупать только 20-25 млн м2 в год. Таким образом, продавать много и, одновременно, дорого на РН - не получится. Ресурсы и возможности конечного потребителя ограничены. Кредитование, т.е. деньги из будущего, может лишь корректировать сиюминутные возможности, причем на кратковременном периоде, так как все равно оно выжигает этот будущий спрос.

Т.е. чем больше кредитуют - тем хуже со спросом будет в будущем. Это уже и США, и Канада показали, бОльшая часть Европы сидит с обрушенными РН. Наконец, лужковская Москва, которая по таким ценникам не могла продавать и половины стройки. Т.е. сценарий затерт уже до дыр.

Более того, можно смело утверждать, что в РФ 60-80 млн м2 до сих пор не выкуплены конечным потребителем. И каждый год удержания ценника приведет к тому, что все, что выше 25-30 млн м2 стройки - будет отягощать балансы. Такова природа кредитных пузырей. Хотите держать - извольте к проблемам "развитых" стран.

Поэтому единственным верным решением сейчас я вижу комплексное решение стратегических внутренних дисбалансов направленных на самое главное - рост доверия. В первую очередь - четко озвученная жилстратегия. "Рука рынка" в миграционных особенностях огромной разноплановой страны - это путь в никуда, а-ля США. Пусть будет кредитное крепостничество, ничего, не самое страшное. Второе, - четкое, прозрачное законодательство. Защита закона, которая защитит собственность и пропишет правила игры. Третье - планирование в стратегических экономических областях: строительство, инфраструктура, образование, оборонка, тяжелая промышленность. Ну и надо списывать убытки банкам, тут без государства не обойтись.

Дмитрий Овсянников

[quote="Vlad_R"]Понимаете, банки - это все равно посредники на рынке. Конечный продукт им не нужен, производством метража они не занимаются.
[/quote]
Но зато они дают деньги потребителю. Те деньги, без займа которых этому потребителю вкалывать лет 5, во всем себе отказывая, чтобы купить то, чем, с банковской помощью, может пользоваться уже сейчас.
Но дальше начинается самое интересное: если в Европе и Америке кредитование привело к тому, что на человека стало приходиться все больше и больше метров площади жилья, то у нас, в условиях дефицита предложения, благодаря кредитованию, начался рост цен и перераспределение жилья: менее доступным стало жилье для тех, кому не дают кредиты и более доступным оно стало тем, кто может воспользоваться кредитным плечом.

С Европой сравнивать имело бы смысл, но проблемы разные: там - 90% жилья приобретается в кредит, у нас - 20%
Когда уровень "закредитованности" населения примерно сравняется, тогда можно будет говорить о решении общих проблем. А пока у нас супчик жидкий, а потому, проблемы тех, у кого бриллианты мелкие - не наши проблемы.

Vlad_R

[quote="Дмитрий Овсянников"]Но зато они дают деньги потребителю. Те деньги, без займа которых этому потребителю вкалывать лет 5, во всем себе отказывая, чтобы купить то, чем, с банковской помощью, может пользоваться уже сейчас.
Но дальше начинается самое интересное: если в Европе и Америке кредитование привело к тому, что на человека стало приходиться все больше и больше метров площади жилья, то у нас, в условиях дефицита предложения, благодаря кредитованию, начался рост цен и перераспределение жилья: менее доступным стало жилье для тех, кому не дают кредиты и более доступным оно стало тем, кто может воспользоваться кредитным плечом.

С Европой сравнивать имело бы смысл, но проблемы разные: там - 90% жилья приобретается в кредит, у нас - 20%
Когда уровень "закредитованности" населения примерно сравняется, тогда можно будет говорить о решении общих проблем. А пока у нас супчик жидкий, а потому, проблемы тех, у кого бриллианты мелкие - не наши проблемы.[/quote]
Ну, если Вам понятнее, то приведу такую аналогию. Вместо того, чтобы долго и упорно тренироваться - гораздо проще, конечно, вколоть допинг, а что потом - тренера не волнует. Это полная аналогия с РН - вместо планомерного развития, решения проблем потребителя, стратегического целеполагания - предлагается "магическая таблетка". Зачем пять лет копить, как Вы пишите, - давайте здесь и сейчас. Бенефициары-то известны, производители дряни (банки), тренер может отчитаться о высоком результате.

Но это все ведет к тем же граблям. Принципиально система последствий ни от США, ни от Канады, Европы отличаться не будет. Даже будет хуже. К чему привела система в США? К тому, что больше 60% всего метража не принадлежит конечному пользователю, а висит на финучереждениях. Актив, который интересен только на росте. Иначе - должен найтись козел отпущения, чтобы система не развалилась как карточный домик, как-то государство, АИЖК, Фэнни, Фредди и т.д. Это конец.

Страницы