Квартиры, дома, земля: единое пространство кризиса - 2

1684 posts / 0 new
Последнее сообщение
arior
Квартиры, дома, земля: единое пространство кризиса - 2

В последнее время появилось много заявлений, статей и прочих разговоров о том, что рынок жилья перегрет и ему требуется доктор, который пропишет определённое снижение цен. У меня постепенно крепнет ощущение того, что все эти медвежьи сигналы происходят с подачи основных операторов рынка. И ничего парадоксального в этом нет.

Дело в том, что они очень крепко повязаны с одним [url=http://stagirit.org/forum/viewtopic.php?p=36469#36469]любителем преферанса[/url], который в своём стремлении отыграться будет тупо стоять до последнего: Лужков скорее съест своих пчёл, чем признает, что законы рынка оказались сильнее самого крепкого хозяйственника с самым сильным административным ресурсом. Он, как старый скряга Гобсек, лучше будет сидеть на своём не приносящем никаких доходов богатстве, пока оно совсем не превратится в труху. К чему приводит подобная тупорылость - хорошо видно на примере Северной Кореи и Белоруссии, где идея подменяет экономику совсем не пользу последней.

И операторы рынка прекрасно понимают, что если сейчас не начать стравливать в пузыре давление, то всё закончится очень печально - отмаржинколят всех по полной программе, как в прошлом году. Причём им (в отличие о держателя административного ресурса) достанутся самые сочные люли.

Понимают они и то, что тот, кто первым начнёт раскачивать их общую лодку, требуя хоть небольшого финансового глотка за счёт снижения стоимости жилья, навсегда лишится возможности вести бизнес в Москве: наступить, даже косвенно, на финансовые интересы Главной Московской Семьи - это подписать себе бессрочный приговор без права обжалования.

Поэтому и статьи, и разговоры, и [url=http://stagirit.org/forum/viewtopic.php?p=36769#36769]заявление ФАС[/url] очень похожи на мятеж операторов рынка - согласованные действия, направленные на понуждение твердолобых и закостеневших московских стройстарцев к признанию очевидного. Только так сейчас можно спасти строительные компании от краха.

ukochetkov

Осмелюсь предложить к обсуждению расчёты и взгляд моего коллеги из ПИКа Г.Лукьянчикова: [url=http://www.nepochta.ru/2/stat0.htm]Рынок недвижимости Москвы: перепутье[/url]

Точка зрения мне не совсем близка (использование парижской модели коллапсирующего рынка), однако вполне имеет право на жизнь.

По мнению Георгия "дно" находится в районе 140 тыс.руб. за метр в среднем, что близко к моей личной оценке. По его расчётам (он считает очищенный Winner) сейчас ценник в районе 155 тысч.

Sonne

[quote="ukochetkov"]Осмелюсь предложить к обсуждению расчёты и взгляд моего коллеги из ПИКа Г.Лукьянчикова: [url=http://www.nepochta.ru/2/stat0.htm]Рынок недвижимости Москвы: перепутье[/url]

Точка зрения мне не совсем близка (использование парижской модели коллапсирующего рынка), однако вполне имеет право на жизнь.

По мнению Георгия "дно" находится в районе 140 тыс.руб. за метр в среднем, что близко к моей личной оценке. По его расчётам (он считает очищенный Winner) сейчас ценник в районе 155 тысч.[/quote]

Исследование неплохое, позиция исследователя плохая, скорее никудышная.

1. После полугода падения написать о падение цен это не подвиг. Писать и прогнозировать уровни на до было на росте 1 год назад.

2. Фраза "цены не падают, но реальные сделки идут с большим дисконтом" - пример риелтоаналитического бреда. Реальные оплаты есть единственная величина, которая интересует реального покупателя, все остальное пропаганда.

3. Если предположить что величины дисконта указаны верно, то согласно данным автора получается что обвал цен был перед новым годом в рублях не -15%, а все 35%, а сейчас идет стабильный рост за счет уменьшения дисконта. Однако мы видим, что "риелторская смелость" не позволила автору даже сделать выводы из собственных фактов. Многолетняя привычка подгонять исследования под заданный результат делает свое дело. Результат сейчас общеизветный - падение цен, под него все и погоняем.

Про циклы ничего нового не увидел. Еще в 2006 году я выявил всю цикличность. Вот если автор нарисовал на 6 лет вперед цикл, можно было оценить его смелость, а экстраполировать данные на 3 месяца умеет любой.

Ну и последнее у автора в куче смешаны первичный и вторичный сегмент рынка, хотя очевидно что в условиях кризиса действия строительных компаний и частников совершенно различны, так же как и их целевые аудитории. Строители могут быть вынуждены начать распродажу с большой скидкой под давлением для спасения бизнеса, а частник при резком падении цены чисто психологически не способен так поступить с "мечтой всей жизни".

Дмитрий Овсянников

[quote="Vlas"][quote="Дмитрий Овсянников"]А менялам - не важно на каких уровнях происходит обмен: дороже продаётся шило - дороже можно купить мыло.[/quote]
Ну, зачем же лукавить: Вы же хорошо знаете, что чем дороже шило с мылом, тоем больше доплата. А менялам это не нравиться.[/quote]
Что на что меняем?
Более дорогое шило на более дешёвое мыло - чем дороже, тем лучше: большую сумму можно положить в карман. (А в условиях кризса, когда люди лишаются работы и зарплаты - такие сделки происходят чаще, чем сделки по улучшению жил. условий).
Равноценный обмен - опять без разницы, на каких ценовых уровнях он происходит.
Более дешёвое шило на более дорогое мыло - вроде как чем ниже цены - тем лучше. Но опять же: всё дело в размере доплаты. Если стоимость собственной квартиры составляет 9/10 стоимости покупаемой и доплата всего 1/10, то опять же: "Не принципиально". Если на доплату используется кредит, то нужно считать не только сам размер доплаты, но и процентные ставки: доплата 150000 х 10% = 100000 х 15% (Если не учитывать досрочное погашение).
(Это относительно "лукавства").
Именно из-за того, что МРН - рынок менял, "схлопывания" пузыря не будет.
Так что мысль, что "медвежьи" статьи пошли для того, чтобы не допустить "схлопывания пузыря" - не выдерживает критики. Но "если звёзды зажигают - значит это кому-то нужно"
Задаём вопрос из римского права: "кому выгодно"?
И что получаем: есть строительные компании, обладающие мощностями, построенными объектами и кучей долгов. Таким компаниям, чтобы элементарно выжить (даже не получить прибыль) - важно, чтобы продажи были по максимально дорогим ценам.
А есть компании, обладающие амбициями, небольшими мощностями, малым количеством объектов и не имеющие долгов. То есть, в нынешней ситуации "работа на понижение" может привести к усугублению сложностей у "монстров" и переделу рынка: банально и просто.

Но рынок недвижимости - это не только "первичка". При работе на "вторичном рынке" (при посредничестве) - не так важно на каком ценовом уровне проходят сделки: важно, чтобы сделки просто были. Когда покупатели ждут падения цен, а продавцы - роста, то такая ситуация приводит к значительному сокращению сделок: одни - не покупают, другие - не продают. И тут не важно: рост или падение: важно, чтобы тренд был понятен.
Есть стратегии работы как на растущем, так и на падающем рынке.
Пока что предложение стабильно: попытался понять, когда предложение было максимальным, а когда минимальным, - не получилось: с начала года оно примерно на одном уровне: меньше всего квартир на продажу было в январе (это - понятно), потом - немного увеличилось (также понятно), потом в конце апреля, перед майскими праздниками, начало уменьшаться, после майских - стало увеличиваться.

qwe

[quote="Дмитрий Овсянников"]Так что мысль, что "медвежьи" статьи пошли для того, чтобы не допустить "схлопывания пузыря" - не выдерживает критики. Но "если звёзды зажигают - значит это кому-то нужно"
Задаём вопрос из римского права: "кому выгодно"?
И что получаем: есть строительные компании, обладающие мощностями, построенными объектами и кучей долгов. Таким компаниям, чтобы элементарно выжить (даже не получить прибыль) - важно, чтобы продажи были по максимально дорогим ценам.
[/quote]
Т.е. пусть не продается, но цену держать? Они что, ситуации в экономике не видят? Им деньги нужны, которые сейчас дадут только конечные покупатели, а не ПИФы и банки. Банки сейчас и менее рискованный бизнес не кредитуют. А на вторичке? Чтобы монстрам выжить, им нужны обороты, а все, что дороже 5 миллионов стоит. Ну, будут снижать ставку по ипотеке, так у большинства и зарплаты не растут. Если раньше человек думал - возьму квартиру побольше, зарплаты растут, не понравится здесь, у меня еще 5 предложений, даже более интересных. А сейчас - как бы не сократили, как бы зарплату не уменьшили, все офисы рядом пустые. Кроме того, многие считали, что кредиты -благо. Не буду платить - из квартиры не выгонят, машину не отберут. Было очень расхожее мнение, если что, то скину квартиру банку. Сейчас оказалось, что банку квартира не нужна, а нужны деньги. И человек и платить не может и продать жалко, т.к. после продажи квартиры он еще банку должен.

ukochetkov

[quote="Sonne"]
2. Фраза "цены не падают, но реальные сделки идут с большим дисконтом" - пример риелтоаналитического бреда. Реальные оплаты есть единственная величина, которая интересует реального покупателя, все остальное пропаганда.
[/quote]

Реальный покупатель в принципе не имеет доступа к ценам сделок.
Все что он видит - цены предложения, от них и пляшет в своих мечтаниях.

Хотя фраза "цены не падают, но реальные сделки идут с большим дисконтом", действительно, неудачная.
Я бы даже сказал - некорректная.

ukochetkov

[quote="qwe"]Т.е. пусть не продается, но цену держать? Они что, ситуации в экономике не видят? Им деньги нужны, которые сейчас дадут только конечные покупатели, а не ПИФы и банки. Банки сейчас и менее рискованный бизнес не кредитуют.[/quote]

Вы не совсем верно понимаете ситуацию "банки-девелоперы".

Девелоперу, если хочет взять кредит у банка, категорически нельзя снижать цены, и, тем более, показывать нулевую доходность проекта. Банки не кредитуют подобные проекты.

А вот проекты, где цена стабильна, а в проспекте показана будущий рост цены и приличная доходность уже рассматриваются банками с интересом.

Сейчас примерно ситуация (по известным мне компаниям) такая: крупные банки (Сбер, ИТБ и иже) не заинтересованы кредитовать девелоперские проекты, зато заинтересованы в том как бы где чего прикупить по дешевке или захватить за долги.

Мелкие банки тоже ничего не кредитуют, т.к. играют только на короткую.

Зато относительно неплохо идут дела у девелоперов со средними банками. Те в целом охотно рассматривают проекты, изредка даже что-то кредитуют.

По грубым оценкам, на 50% московских строек строительство не останавливается, то есть девелоперам есть где брать деньги.

А.К.

[quote="ukochetkov"]Реальный покупатель в принципе не имеет доступа к ценам сделок.
Все что он видит - цены предложения, от них и пляшет в своих мечтаниях.
Хотя фраза "цены не падают, но реальные сделки идут с большим дисконтом", действительно, неудачная.
Я бы даже сказал - некорректная.[/quote]

Ув. ukochetkov, Ваш анализ и статья Вашего коллеги, по-моему, являются типичным взглядом изнутри пузыря (без обид). На мой взгляд не хватает отстраненности, разумеется не такой, как уменя и большинства здешних авторов.

Кстати, в отличие от Вас, работаю только с парой мелких банчков, согласен, им вообще ничего не надо. А не моглибы Вы привести пример(ы) проектов с перспективой роста, от которых отказались Сбер или ВТБ?

arior

[quote="ukochetkov"]Реальный покупатель в принципе не имеет доступа к ценам сделок.
Все что он видит - цены предложения, от них и пляшет в своих мечтаниях.[/quote]
Это хорошо, что вот так вот чисто по мужски - правду-матку громко и во всеуслышание! Клиентоориентированность выше мировых стандартов: пусть лохи мечтательно пляшут, а уж музыку мы им обеспечим - накатаем исследований рынка на сто диссеров под чутким околонаучным руководством Стерника и Ресина!

Мы, правда, и так знаем, что на рынке есть две цены - Цена Для Лохов, Развешивающих Уши, и Цена - Страшная Тайна Риэлтеров (цены первого типа мы обычно обсуждаем [url=http://stagirit.org/forum/viewtopic.php?t=776]здесь[/url]). И вот здесь возникает интересный вопрос:

[quote="ukochetkov"]Точка зрения мне не совсем близка (использование парижской модели коллапсирующего рынка), однако вполне имеет право на жизнь.

По мнению Георгия "дно" находится в районе 140 тыс.руб. за метр в среднем, что близко к моей личной оценке. По его расчётам (он считает очищенный Winner) сейчас ценник в районе 155 тысч.[/quote]
Внимание, вопрос! О какой цене в данном случае идёт речь - о первой или о второй? Исследование, конечно, на редкость фундаментальное (вывод, правда, предсказуем - дно совсем рядом, и пора срочно бежать за покупками), да и коллапс парижского рынка намного главнее коллапса нижегородского - но (на мой непросвещённый взгляд) цены второго типа УЖЕ ниже заявляемого дна, и идти им вниз ещё ой как прилично - до ста тысяч как минимум... Кстати, дно мы щупаем [url=http://stagirit.org/forum/viewtopic.php?t=1263]здесь[/url], присоединяйтесь, если что...

P.S. Давным давно, Мария Антуанетта на заявление придворных о том, что парижанам не хватает хлеба, ответила "Если им не хватает хлеба, пусть едят пирожные!". Подзаголовок "Забастовка покупателей" в предъявленном нам [url=http://www.nepochta.ru/2/stat0.htm]труде[/url] незримо пересекается с этим изречением в своём цинизме. Пора бы уже начать задумываться о том, что народ не злонамеренно капризничает в своём нежелании покупать, а просто у него на покупку (хлеба ли, жилья ли) банально не хватает денег. Тогда и труды не будут столь страшно далеки от народа.

orion

Обсуждение идет о поведении сферического коня в вакууме :D Что со стороны Кочеткова, что со стороны его обличителей.

Реальная цена- это цена по которой идут реальные сделки.
И реальный покупатель как одна из сторон сделки как раз цену то знает.

Не знают цену следующие категории:

- Чистые не замутненные практикой аналитики.
- Любопытствующие и т.д.

Ны рынке лично я наблюдал следующую квартиру по новостройкам.
В общем и целом цены пока падают.
Но есть три категории объектов.

1) построенный дом, прошедший гос.комиссию и реально подключенный к коммуникациям (ибо есть случаи когда гос.комиссию проходят дома не пригодные для проживания)

2) Возведенный дом, не прошедший гос комиссию.

3) дом на этапе котлована, первых этажей.

в первом случае цены падают, но не кардинально.

Во втором, а особенно третьем случае цена реализации упала существенно. Но в этом случае и риски огромные в текущей ситуации. Т.е. трудно понять, из чего больше складывается падение. из отсутствия спроса или из стремительно растущих рисков.

orion

Да, забыл сказать, не надо заниматься обличением присутсвующих на форуме девелоперов и риэлторов.
Они единственные, кто дают хоть какую-то реальную информацию.
А как ее воспринимать и оценивать - это уже дело читающих.

qwe

[quote="ukochetkov"]

Вы не совсем верно понимаете ситуацию "банки-девелоперы".

Девелоперу, если хочет взять кредит у банка, категорически нельзя снижать цены, и, тем более, показывать нулевую доходность проекта. Банки не кредитуют подобные проекты.

А вот проекты, где цена стабильна, а в проспекте показана будущий рост цены и приличная доходность уже рассматриваются банками с интересом.

Сейчас примерно ситуация (по известным мне компаниям) такая: крупные банки (Сбер, ИТБ и иже) не заинтересованы кредитовать девелоперские проекты, зато заинтересованы в том как бы где чего прикупить по дешевке или захватить за долги.

Мелкие банки тоже ничего не кредитуют, т.к. играют только на короткую.
Зато относительно неплохо идут дела у девелоперов со средними банками. Те в целом охотно рассматривают проекты, изредка даже что-то кредитуют.

По грубым оценкам, на 50% московских строек строительство не останавливается, то есть девелоперам есть где брать деньги.[/quote]
Все слова Ваши, мое только упорядочивание:
1.[b]Мелкие банки тоже ничего не кредитуют[/b], т.к. играют только на короткую.
2.Зато относительно неплохо идут дела у девелоперов со средними банками. Те в целом [b]охотно рассматривают проекты[/b], [b]изредка[/b] даже что-то кредитуют.
3.Крупные банки (Сбер, ИТБ и иже) [b]не заинтересованы [/b]кредитовать девелоперские проекты, зато заинтересованы в том как бы где чего [b]прикупить по дешевке или захватить [/b]за долги.
Для ненулевой доходности проекта придется приобрести губозакаточную машинку, сами же строители говорят, что достаточно построить 3 этажа, а остальные 14 - бонус. Почему внезапно взялись за сметные нормы (уж там действительно черт ногу сломит) - можно будет оценить реальную себестоимость.
Вопрос другой, вернее тот же: кто будет покупать, если цены не будут снижаться, а зарплаты не будут рости? Что, Сбер не может оценить реально девелоперские проекты, зная среднюю зарплату по сегментам? У них сейчас почти лидерство по зарплатным картам.

ukochetkov

[quote="arior"]
Внимание, вопрос! О какой цене в данном случае идёт речь - о первой или о второй? Исследование, конечно, на редкость фундаментальное (вывод, правда, предсказуем - дно совсем рядом, и пора срочно бежать за покупками), да и коллапс парижского рынка намного главнее коллапса нижегородского - но (на мой непросвещённый взгляд) цены второго типа УЖЕ ниже заявляемого дна, и идти им вниз ещё ой как прилично - до ста тысяч как минимум... Кстати, дно мы щупаем [url=http://stagirit.org/forum/viewtopic.php?t=1263]здесь[/url], присоединяйтесь, если что...

P.S. Давным давно, Мария Антуанетта на заявление придворных о том, что парижанам не хватает хлеба, ответила "Если им не хватает хлеба, пусть едят пирожные!". Подзаголовок "Забастовка покупателей" в предъявленном нам [url=http://www.nepochta.ru/2/stat0.htm]труде[/url] незримо пересекается с этим изречением в своём цинизме. Пора бы уже начать задумываться о том, что народ не злонамеренно капризничает в своём нежелании покупать, а просто у него на покупку (хлеба ли, жилья ли) банально не хватает денег. Тогда и труды не будут столь страшно далеки от народа.[/quote]

Ну-с, начнём с того, что с Марией Антуанеттой вы слегка сели в лужу. Достаточно давно установлено, что [url=http://www.nazdar.ru/interesno/?p=1419]эту фразу ей приписали враги[/url].
Точно также в лужу садятся очень многие "обличители" московского РН, не удосуживающие просто немножко разобраться в имеющихся циферках.

Теперь о цене. ВСЕ вменяемые московские аналитики оперируют исключительно ценой предложения. Иного нам не дано.
При этом хорошо понимая разницу между ценой сделки и ценой предложения. И когда говориться что цена предложения должна быть 140 тыс./м, то это отнюдь не значит, что именно по такой цене будут проходить сделки.

При этом я лично прекрасно понимаю "хотелки" покупцов о ценах в 50 тыс./м. и т.п. К сожалению, такой точки зрения не придерживаются продавцы. Вместо того, чтобы снижать далее цену они просто на каком-то этапе просто морозят свой ценник. Вот так и должна получиться ср.цена предложения в 140 тыс./м.

Покупцы полгодика побьются головой об эту планку и ... сдадутся.

Потому что необходимые деньги в стране для покупки моск.недвижимости по цене в 140 тыс.руб./м есть. На обоснование этого я потратил пару месяцев и изложил все в своих [url=http://www.nepochta.ru/2/stat3.htm]статьях.[/url]

Если у вас есть личные расчёты - показывайте, пообсуждаем.

ukochetkov

[quote="qwe"]
Вопрос другой, вернее тот же: кто будет покупать, если цены не будут снижаться, а зарплаты не будут рости? Что, Сбер не может оценить реально девелоперские проекты, зная среднюю зарплату по сегментам? У них сейчас почти лидерство по зарплатным картам.[/quote]

Вы знакомы с людьми из менеджмента банков первой 20-ки, принимающих решения по крупным кредитам?

Смею вас уверить, что они никогда не будут численно оценивать девел.проекты даже по своим собственным данным. Не тот менталитет.

Я в свое время вдоволь пописал предложений банкам и хорошо знаю то, насколько предложение по кредитованию проекта должно отличаться от обычного маркетингового отчета или аналитического исследования.

Банки - это банки. Есть такая поговорка у них: "если 50% рабочего времени уходит на внутрикорпоративные войны, то это хорошо т.к. 50% уходит все-таки на работу; плохо когда на войны уходит 80% раб.времени"

arior

[quote="ukochetkov"]Ну-с, начнём с того, что с Марией Антуанеттой вы слегка сели в лужу. Достаточно давно установлено, что [url=http://www.nazdar.ru/interesno/?p=1419]эту фразу ей приписали враги[/url].
Точно также в лужу садятся очень многие "обличители" московского РН, не удосуживающие просто немножко разобраться в имеющихся циферках.

Теперь о цене. ВСЕ вменяемые московские аналитики оперируют исключительно ценой предложения. Иного нам не дано.
При этом хорошо понимая разницу между ценой сделки и ценой предложения. И когда [b]говориться[/b] что цена предложения должна быть 140 тыс./м, то это отнюдь не значит, что именно по такой цене будут проходить сделки.[/quote]
Закончим тем, что Ваш источник говорит, что М.А. родилась в 1774 году, тогда как сделала она это в 1755 году - и стоит ли верить всему остальному сказанному там? И если уж и искать лужи, то одна из версий появления ушедшей в народ фразы малопроверяема (я, к сожалению, не читаю по-французски) и небесспорна, в отличие от элементарной грамматической ошибки (выделено жирным). Так что не стоит отклоняться от темы. А по теме было сказано: тезис о том, что продавцы считают покупателей злыми скрягами, которые чисто из вредности не хотят сдавать деньги в кассу и покупать вместо хлеба пирожные (нет, московское жильё, конечно) - несостоятелен и просто циничен, даже если ещё и ещё раз повторять заклинание
[quote="ukochetkov"]Покупцы полгодика побьются головой об эту планку и ... сдадутся. [/quote]- денег у них больше не станет. Однако, тезис о том, что
[quote="ukochetkov"]Потому что необходимые деньги в стране для покупки моск.недвижимости по цене в 140 тыс.руб./м есть. На обоснование этого я потратил пару месяцев и изложил все в своих [url=http://www.nepochta.ru/2/stat3.htm]статьях.[/url][/quote]абсолютно бесспорен - денежная масса в стране позволяет это сделать, и для того, чтобы это выяснить, не нужно двух месяцев - достаточно просто поделить одно значение на другое. Результат захватывает дух, и возникает нестерпимое желание хоть немного подуть в этот пузырь. Вопрос в том, [i]нужно ли[/i] это пытаться делать какому-то конкретному человеку, у которого как раз этих денег-то и нет, а вот проблем как раз появилось выше крыши. И только ещё одной заботы ему не хватает - как помочь стройбанкротам.

[quote]Если у вас есть личные расчёты - показывайте, пообсуждаем.[/quote]
Мы вообще-то тут на другом рынке зарабатываем - на фондовом, а состояние рынка недвижимости - это всего лишь следствие развития ситуации на нём (достаточно посмотреть на курс бумаг того же ПИКа). Что будет дальше - никому неведомо, можно только предполагать. Лично моё предположение состоит в том, что [url=http://az.lib.ru/l/leskow_n_s/text_0810.shtml]сказка о неразменном рубле[/url] на рынке недвижимости закончилась, и деньги теперь придётся зарабатывать потом и кровью - всем без исключения. Так что считать пока нечего - проще погадать на чём-нибудь для экономии времени. И лично моя позиция по рынку недвижимости - strong short.

Выше уже говорилось, что из пузыря пузыря не увидать, и неспособность осознать это является самой большой проблемой "ВСЕХ вменяемых московских аналитиков" - какие бы модели они ни использовали. Многих [i]фондовых[/i] аналитиков уже погнали в шею (и было за что!) - а они оперировали значительно более объективными данными, нежели, чем Ценой Для Лохов, Развешивающих Уши.

ukochetkov

[quote="arior"]
Мы вообще-то тут на другом рынке зарабатываем - на фондовом, а состояние рынка недвижимости - это всего лишь следствие развития ситуации на нём (достаточно посмотреть на курс бумаг того же ПИКа). [/quote]

Хорошо.
А теперь ДОКАЖИТЕ, что состояние РН - это следствие событий на РН. Математически. Поработайте, не ленитесь.

Один чудик опубликовал свои [url=http://expert.ru/printissues/expert/2009/04/stroiki_sdulis_puzyr_net/]размышлизмы в "Эксперте"[/url] на тему связи ФР и РН. В редакции до сих пор хватаются за голову, мол, как мы эту чушь пропустили...

[quote="arior"]
Выше уже говорилось, что из пузыря пузыря не увидать, и неспособность осознать это является самой большой проблемой "ВСЕХ вменяемых московских аналитиков" - какие бы модели они ни использовали. Многих [i]фондовых[/i] аналитиков уже погнали в шею (и было за что!) - а они оперировали значительно более объективными данными, нежели, чем Ценой Для Лохов, Развешивающих Уши.[/quote]

Кстати, кризису уже почти 7 месяцев. Рынок недвижки сжался меньше чем нефть, акции, стабфонд.
Может признаемся, что с пузырём что-то напутали? Может и нет никакого пузыря на самом деле?

Вообще-то пузырь - достаточно хорошо известное и описанное явление. И одно из его главных свойств - он лопается без сопровождения обвалами на прочих сопутствующих рынках.

BAYERN

[quote="ukochetkov"]
Потому что необходимые деньги в стране для покупки моск.недвижимости по цене в 140 тыс.руб./м есть. На обоснование этого я потратил пару месяцев и изложил все в своих [url=http://www.nepochta.ru/2/stat3.htm]статьях.[/url]

Если у вас есть личные расчёты - показывайте, пообсуждаем.
При этом я лично прекрасно понимаю "хотелки" покупцов о ценах в 50 тыс./м. и т.п. К сожалению, такой точки зрения не придерживаются продавцы. Вместо того, чтобы снижать далее цену они просто на каком-то этапе просто морозят свой ценник. Вот так и должна получиться ср.цена предложения в 140 тыс./м.

[/quote] Довольно любопытное утверждение - про "деньги у людей есть". Подобные утверждения наблюдал на одном профессиональном риэлторском форуме. Там периодически поднимают тему , что делать и как быть - где же покупатели. Но после того как начинаются мантры "деньги есть у людей" , которые как заклинание произнесут пять-шесть человек , все удовлетворенно утихают - с мыслью , что деньги у людей есть , надо просто дождаться , ведь нет же иного выхода у них(людей) как принести свои накопления на МРН. И это ничего , что спад производства , безработица , инфляция , очередное ожидание девальвации и т.д. Риэлторы это считают за незначительные погрешности, которыми можно пренебречь. Главное , что "деньги у людей есть."

Мне кажется, что Москва вообще , и РН , в частности , резко теряют свою популярность у среднего класса. Ситуация очень сильно изменилась за короткое время. И в плане доходов (реальных и прогнозируемых) и в плане социальном.
Ряд моих знакомых , ждавших момента для расширения либо для прямой покупки - не то , что отложили , даже перестали отслеживать ситуацию на рынке. Другие хотели построить дом , уже проект купили - тоже резко передумали.
Начали серьезно рассматривать и просчитывать варианты переезда в регион. Все знакомые приезжие - окончившие ВУЗы в Москве и кое-чего добившиеся. Поэтому возможный переезд не пугает.
Так что срабатывает шкала потребностей по пирамиде Маслоу - где квартира в Москве не является фундаментом.
Интересно , даже при наличии необходимой суммы , многие будут покупать квартиру , при условии , что и цена вроде доступной стала , с одной стороны, а с другой резкое снижение доходов, даже пусть предпологаемое , да и некоторые социальные моменты ? Да и некоторые социальные моменты - типа резкого роста преступности - тоже многие отмечают. Думаю, покупать будут только по острой необходимости. Так что определять справедливость цены в данных условиях ,или её несправедливость - это просто словоблудие.
С математической точки зрения , возможно , Вы и правы , но сейчас такое время , когда и другие нюансы надо учитывать.

п.с.Недавно "Русский Ньюсуик" опросил москвичей , многие ли готовы переехать на работу в регион - 30% из опрошенных выразили готовность. Год назад было 15%.

arior

[quote="ukochetkov"]А теперь ДОКАЖИТЕ, что состояние РН - это следствие событий на РН. Математически. Поработайте, не ленитесь.[/quote]
Вы мне предлагаете поработать? :shock: Как это - "не говорите, что мне делать, и я не скажу, куда вам идти" - так, кажется? За свои сорок с лишним лет я ни дня не работал по чьему-либо предложению, и ничего менять в этой традиции не собираюсь - так что не обессудьте...

С учётом этого (ну, и если эта тема так уж Вас волнует), единственное, что я могу для Вас сделать - это предложить Вам математически доказать обратное. Тем более, что в этом тезисе и доказывать ничего не нужно: местоположение любого объекта (кроме квантового) является результатом его предыдущего движения по некоторой траектории. РН не является квантовым объектом, и его состояние (местоположение в некоторой системе координат) - это всего лишь следствие ранее произошедших на нём событий (движения по некоторой траектории в этой системе координат). Здесь мы имеем элементарную причинно-следственную связь: не надували бы пузырь - не говорили бы мы и о том, что он должен лопнуть. А уж если всё-таки надули - нужно затыкать уши.

[quote="ukochetkov"]Один чудик опубликовал свои [url=http://expert.ru/printissues/expert/2009/04/stroiki_sdulis_puzyr_net/]размышлизмы в "Эксперте"[/url] на тему связи ФР и РН. В редакции до сих пор хватаются за голову, мол, как мы эту чушь пропустили...[/quote]
Не стоит так - выводы напрашиваются не в Вашу пользу. Например, Ваших трудов мы пока в "Эксперте" не видели (если Вы не пишете под псевдонимом). Означает ли это то, что фильтр чуши в редакции всё-таки работает?

[quote="ukochetkov"]Кстати, кризису уже почти 7 месяцев. Рынок недвижки сжался меньше чем нефть, акции, стабфонд.
Может признаемся, что с пузырём что-то напутали? Может и нет никакого пузыря на самом деле?

Вообще-то пузырь - достаточно хорошо известное и описанное явление. И одно из его главных свойств - он лопается без сопровождения обвалами на прочих сопутствующих рынках.[/quote]
Кстати, кризису уже почти два года, и это ещё раз доказывает тот факт, что "ВСЕ вменяемые московские аналитики" дальше собственного пузыря действительно ничего не видят. И кризис этот не на рынке недвижимости, а на финансовом рынке - хоть и был запущен проблемами ипотечных сабпраймеров. Поэтому и сыпется всё сопутствующее, что было накачано необеспеченной денежной массой - в этом-то и вся специфика текущего пузыря.

Что касается сроков сдутия пузыря - не мне Вам говорить о сильной инерционности рынков недвижимости. Я предполагаю, что этот факт Вам хорошо известен. Тем более, что в наших условиях эта инерционность поддерживается мощной пропагандистской кампанией о вечных ценностях. Так что семь месяцев - это не срок, посмотрим, что будет на МРН через год-другой. Заглядывайте [url=http://stagirit.org/forum/viewtopic.php?t=1263]сюда[/url], мы здесь все ходы записываем.

ukochetkov

[quote="arior"][quote="ukochetkov"]А теперь ДОКАЖИТЕ, что состояние РН - это следствие событий на ФР Математически. Поработайте, не ленитесь.[/quote]
Вы мне предлагаете поработать? :shock: Как это - "не говорите, что мне делать, и я не скажу, куда вам идти" - так, кажется? За свои сорок с лишним лет я ни дня не работал по чьему-либо предложению, и ничего менять в этой традиции не собираюсь - так что не обессудьте...
[/quote]

Работу я вам не предлагаю. Скажу в других терминах, если в математических не понимаете.
[b]Вы "за базар" отвечать готовы? [/b]

Вы ляпнули некую сентенцию, которая не из чего не следует, никем не доказана. Когда вам предложили её обосновать - начали гнуть пальцы.

Ещё раз: с чего вы взяли, что состояние РН - это следствие событий на фондовом рынке?
Откровение господне вас посетило? Или как?

[quote="arior"]Например, Ваших трудов мы пока в "Эксперте" не видели (если Вы не пишете под псевдонимом).[/quote]

Все проще: "Эксперт" меня цитирует. Явно и неявно. С этим уважаемым изданием я сотрудничаю лет эдак шесть. Механизм сотрудничества давайте оставим в стороне.

[quote="arior"]Кстати, кризису уже почти два года, и это ещё раз доказывает тот факт, что "ВСЕ вменяемые московские аналитики" дальше собственного пузыря действительно ничего не видят. И кризис этот не на рынке недвижимости, а на финансовом рынке - хоть и был запущен проблемами ипотечных сабпраймеров.[/quote]

Это тоже откровение господне?

К вашему сведению: последний ажиотажный всплеск на РН Москвы (2008г.) длился более чем полгода в условиях когда уже вовсю бушевали пожары на фин.рынках.

Всё-таки, не сочтите за дерзость, но вам бы я рекомендовал очень хорошо обосновывать всё то о чем вы тут вещаете.
Глупостью или чушью я это не назову, однако утверждения более чем неоднозначные.

Winnie

[quote="arior"]Закончим тем, что Ваш источник говорит, что М.А. родилась в 1774 году, тогда как сделала она это в 1755 году - и стоит ли верить всему остальному сказанному там?[/quote]Источник говорит, что Мария-Антуанетта была королевой с 1774 года (10 мая 1774 — 21 сентября 1792).

arior

Уважаемый г-н [b]Кочетков[/b]!

Не стоит нервничать и начинать переходить границы приличий - это показывает Вашу неуверенность. И феню оставьте для собственных коллег - или для других форумов. Ваши оценки несогласных с Вашей точкой зрения лежат вне аналитического поля (размышлизмы, чудик, ляпнул, откровения господне и т.п.), поэтому на этом поле наша встреча не состоится по причине Вашей дисквалификации - считайте, что Вы не прошли фейс-контроль по причине потери лица. И даже не думайте пытаться хамить мне впредь.

Что касается Ваших трудов - то Ваша точка зрения незамысловата и вполне понятна, и она, естественно, имеет право на существование - как и любая другая. Но я считаю её не отражающей истинное положение вещей, а значит малопригодной для принятий финансово значимых решений на исследуемом рынке. Основные причины - недостоверность исходных данных и замкнутость на исследовании поведения экономических субъектов внутри локального рынка вне многоаспектного анализа его внешних взаимосвязей, плюс отрицание самой возможности влияния этих взаимосвязей на состояние объекта анализа. Это принципиальные ошибки, и их более, чем достаточно для признания выводов исследования неверными.

Никакой трагедии в этом не вижу - не Вы первый, не Вы последний, кто пытается обосновать возможность существования вечного двигателя, и могу дать совет - прислушайтесь к моим аргументам и включите в свою модель дополнительные параметры, о которых Вам все здесь говорят. Это, конечно, значительно её усложнит, но возможно, что результат Вас удивит, а "Эксперт" впервые опубликует Вашу добротную аналитическую статью, а не несколько строк участия в массовке за пять лет.

mchef

arior

Полностью поддерживаю!
Каких приемов сейчас ни на придумывали рекламщики для риеторов и строителей. Во всех форумах такие "свои" появились, и не в единственном числе.

Влезть в душу покупателя, занять его позицию, представить кучу _научных_ рассчетов, признать правоту покупателя, но при этом в конце у всех следует один и тот же вывод... дно достигнуто, ну от силы еще на 5% и все - вечный рост - хватай быстрее, а то убежит.
Вон Репченко полгода доказывает покупателям, что он СВОЙ! И что мы видим? Сейчас каждый день по статье на тему "Рост начинается, вокзал уходит". Совершенно в новостях игнорируются новости о грядущем обвале:
- [b]40тыс руб/м[/b] в Москве от Медведева замечены не были, все только про наезд на Кудрина написали ;
- требование Путина [b]снизить цену на традиционные многоквартирные дома [/b]проигнорировано всеми СМИ, зато в том же заседании, все заметили 500млрд на строительство, неудосужившись даже упомянуть на что же именно выделены деньги, а выделны они исключительно на новое строительство на федеральных землях(есть расшифровка)

Monakh

[quote="ukochetkov"]
Все проще: "Эксперт" меня цитирует. Явно и неявно. С этим уважаемым изданием я сотрудничаю лет эдак шесть. Механизм сотрудничества давайте оставим в стороне.
[/quote]

<<<У меня налицо все пошлые признаки влюбленности: отсутствие
аппетита, бессонница и маниакальное стремление сочинять стихи.
Слушайте, что я накропал вчера ночью при колеблющемся свете
электрической лампы: "Я помню чудное мгновенье, передо мной
явилась ты, как мимолетное виденье, как гений чистой красоты".
Правда, хорошо? Талантливо? И только на рассвете, когда
дописаны были последние строки, я вспомнил, что этот стих уже
написал А. Пушкин. Такой удар со стороны классика! А?
-- Нет, нет, продолжайте, -- сказал Козлевич сочувственно. >>>
("Золотой теленок").

mchef

При этом хотел бы поделиться наблюдением.

Среди ВСЕХ моих знакомых(ну так по 100чел) нет ни одного человека, кого бы беспокоил вопрос недвижимости!!! Зато обладающих избытком - полно.
Большинство вопрос жилья уже решило в 90х-2000х годах, все по разному, но решили. Я совершенно не вижу СПРОСА!
Количиство и посещаемость форумов и сайтов о недвижимости просто вызывает смех. Сравните с авто, компах, спорте, отдыхе - небо и земля.
Причем желающих КУПИТЬ квартиру в Москве на всех форумах можно пересчитать на пальцах. Ну еще умножить на 5 - стандартный коэф. "только читающих". Ну еще 5-10 - учтем тех, кто вообще инетом не пользуется.
При этом в наше время ни один человек, пользующийся инетом, не совершит даже маленькой покупки, не пообщавшись в соответствующих тематических форумах.

Ну а сколько реально понастроено за последнее десятилетее, я знаю не по наслышке. У меня есть реальные данные, а не те, что публикуются в СМИ.
Классический МММ - "билетов" напечатали, а люди кончились. Если б Мавроди сразу не арестовали, он бы тоже наверно пару лет рассказывал, что это "вечная ценность". Да он, кстати, и сечас говорит, что за его бумажками большие деньги:)

Обвал неизбежен. Вот только сколько тянуть будут....
Пока только вижу,что на фед. уровне была попытка избежать массового ипотечного кризиса и необходимости переоценки залогов.
Попытка завершилась.... удачно или не удачно - не понятно. Одно видно - в штатах и во всем мире переоценку залогов тоже никто не делал, стало быть и нам можно, ну а раз можно, то можно и пузырь лопнуть.

Дмитрий Овсянников

[quote="mchef"]При этом хотел бы поделиться наблюдением.

Среди ВСЕХ моих знакомых(ну так по 100чел) нет ни одного человека, кого бы беспокоил вопрос недвижимости!!! Зато обладающих избытком - полно.[/quote]
Хорошие у Вас знакомые. У меня же полно знакомых, чей квартирный вопрос пока что не решён. Впрочем, и у Ваших знакомых, когда подрастут дети, окажется, что жилищный вопрос вновь требует решения.

[quote="mchef"]Количиство и посещаемость форумов и сайтов о недвижимости просто вызывает смех. Сравните с авто, компах, спорте, отдыхе - небо и земля.[/quote]
Многие меняют авто - раз в три года; на комп старше 6 лет - и запчастей не найти: легче новый купить; отдыхать - по несколько раз в год люди ездят. Квартиру - вряд ли меняют чаще раза в 10 лет. Отсюда - разница в посещаемости. Причём, форум по недвижимости с посещаемостью 1000 - 5000 уникальных посетителей в день - не редкость.

[quote="mchef"]Причем желающих КУПИТЬ квартиру в Москве на всех форумах можно пересчитать на пальцах.[/quote]
Яндексу вопрос зададим?
Именно в Вашей формулировке: "Купить квартиру в Москве":
26954 показа в месяц. (Заходим Яндекс >> Директ >> Подбор слов)
Если прибавить тех, кто имел в виду "купить квартиру", но просто вопрос формулровал иначе, циферка вырастет многократно. Ну например, разве не может человек, который хочет купить квартиру, формулировать вопрос так: "квартира +в кредит": 3624 запросов в месяц; "квартиры +в москве": 270622 запроов; "недвижимость +в москве": 51997;...

Конечно, цели у людей разные. Большинство из тех, кто задаёт такой запрос в строке поиска Яндекса, не станет совершать покупку, а ещё больше людей не станет совершать покупку именно сейчас. Но цифры запросов (и даже не сами цифры, а их многократное увеличение), о чём-то всё-таки говорят.

(Вы натолкнули меня на интересную мысль: начать вести статистику запроса "Купить квартиру в Москве": пусть косвенно, но изменение числа запросов может свидетельствовать о настрое граждан. Например, в ноябре прошлого года было всего немногим более 7000 запросов "Купить квартиру в Москве".)

И насчёт наблюдений:
[url=http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=37&t=13839&start=0&hilit=%D0%BF%D0%...Послушай правительство и сделай наоборот[/url]
[quote]Дмитрий Евланов писал:
ну просто уже хоть комиксы создавай про "наоборот"
чего стоят "лягу на рельсы", "девальвации не будет", "секвестирования бюджета не будет", "мягкая девальвация окончена [началась жесткая]"...

12.03.09 : Владимир Путин: нужно не допустить ...массовой консервации стройплощадок и долгостроя
ну все, песец новострою

Илья:
Б.Немцов "пересажу всех чиновников на Волги"

Дмитрий Евланов:
еще 2 гвоздя в крышку
12.03.09 : Елена Батурина обещает достроить намеченные проекты
Москва не допустит долгостроев – В.Ресин

как сташна жить !
...[/quote]
Это я к тому, что зачастую, за заявлениями наших правителей следуют совсем другие действия...

Насчёт пузыря:
Фокусники на сцене (для детишек младшего школьного возраста) любят демонстрировать старый, но эффектный фокус: протыкание шарика спицей. Секрет фокуса - прост: место на шарике, куда втыкают спицу, предварительно заклеивают скотчем. Всё, шарик не лопается, а медленно (и незаметно) сдувается.
Так и с МРН: скотч - наклеен: хлопка - не будет. Будет плавное сдутие.
До уровня, как полагаю, 2012 :wink:

ukochetkov

[quote="mchef"]Совершенно в новостях игнорируются новости о грядущем обвале:
- [b]40тыс руб/м[/b] в Москве от Медведева замечены не были, все только про наезд на Кудрина написали ;
- требование Путина [b]снизить цену на традиционные многоквартирные дома [/b]проигнорировано всеми СМИ, зато в том же заседании, все заметили 500млрд на строительство, неудосужившись даже упомянуть на что же именно выделены деньги, а выделны они исключительно на новое строительство на федеральных землях(есть расшифровка)[/quote]

Вам сколько лет?

я это без наезда спрашиваю...

мне просто интересно - что это за люди, которые верят высказываниям наших политиков

arior

Г-н Кочетков не внял предупреждению и, получив первую ЖК за отклонение от темы и переход на личности, был отправлен в [url=http://stagirit.org/forum/viewtopic.php?t=792]спецпаноптикум[/url] для любителей флейма.

А.К.

[quote="orion"]Да, забыл сказать, не надо заниматься обличением присутсвующих на форуме девелоперов и риэлторов.
Они единственные, кто дают хоть какую-то реальную информацию.
А как ее воспринимать и оценивать - это уже дело читающих.[/quote]

Да вроде никто и не обличает особо, просто полное взаимное непонимание высоких договаривающихся сторон.

На мой взгляд, ув. ukochetkov и его коллеги-аналитики, если "зрить в корень"(с), пытаются найти корреляцию стоимости метра, то с ценой на нефть, то с 1998 годом, то еще с чем-то.
И прогноз, соответственно, выдается путем прикладывания линейки к графику.

Большинство же присутствующих здесь пытаются найти причину, посему задают вопросы ув. аналитикам - а каково экономическое положение в стране, где деньги-то у людей, какая средняя зарплата, ее динамика и т.д.
А в ответ получают совершенно точный ответ математика и аналитика в духе - 100% людей, хоть раз в жизни пивших воду, умерли. Корреляция полная, но это ли является причиной смерти, извините за риторический вопрос.

Как-то так.

BAYERN

[quote="Дмитрий Овсянников"]
Яндексу вопрос зададим?
Именно в Вашей формулировке: "Купить квартиру в Москве":
26954 показа в месяц. (Заходим Яндекс >> Директ >> Подбор слов)
Если прибавить тех, кто имел в виду "купить квартиру", но просто вопрос формулровал иначе, циферка вырастет многократно. Ну например, разве не может человек, который хочет купить квартиру, формулировать вопрос так: "квартира +в кредит": 3624 запросов в месяц; "квартиры +в москве": 270622 запроов; "недвижимость +в москве": 51997;...

Конечно, цели у людей разные. Большинство из тех, кто задаёт такой запрос в строке поиска Яндекса, не станет совершать покупку, а ещё больше людей не станет совершать покупку именно сейчас. Но цифры запросов (и даже не сами цифры, а их многократное увеличение), о чём-то всё-таки говорят.

[/quote] Дмитрий , запросы в яндексе , штука интересная , но я бы на неё не особо ориентировался. Например , по словам "недвижимость болгарии" было сделано 60 000 запросов за месяц. И что это значит? Да особо ничего))). К тому же люди , которые хотят посмотреть какую либо инфу по недвиге , уже имеют в "избранных" с десяток сайтов , где можно посмотреть индексы и цены и варианты на данный момент.
По московскому рынку будет жесткое дифференцирование по районам и по качествам квартиры и дома. Сейчас такое наблюдаю в Болгарии - в том году все тупо ставили цену по 1000-1100 евро \ метр. В этом году уже такая цена осталась только в действительно хороших районах. В других ушла за горизонт на уровень 600-800 евро. Эт я говорю про курортную недвижимость , так как являюсь счастливым обладателем оной))). Даже в мыслях не было сравнивать эти рынки - просто пример привел.

ukochetkov

[quote="А.К."]
Да вроде никто и не обличает особо, просто полное взаимное непонимание высоких договаривающихся сторон.

На мой взгляд, ув. ukochetkov и его коллеги-аналитики, если "зрить в корень"(с), пытаются найти корреляцию стоимости метра, то с ценой на нефть, то с 1998 годом, то еще с чем-то.
И прогноз, соответственно, выдается путем прикладывания линейки к графику.

Большинство же присутствующих здесь пытаются найти причину, посему задают вопросы ув. аналитикам - а каково экономическое положение в стране, где деньги-то у людей, какая средняя зарплата, ее динамика и т.д.
[/quote]

В общем-то вы правы.
Как тут заметили, есть люди внутри пузыря и есть люди вовне.

Я, кстати, прекрасно понимаю нежелание тех кто "вовне" работать с предлагаемой цифирью. Это трудно и нудно. Гораздо проще обличать "аналитегов".

Но ведь "аналитеги" или те кто "внутри пузыря" обладают многолетними данным, навыками их обработки, образованием в конце концов. Они ж не с бухты-барахты лезут чего-то там доказывать.

Вот посмотрите на себя, к примеру, вы пишите "а каково экономическое положение в стране, где деньги-то у людей, какая средняя зарплата, ее динамика и т.д.", а я вам скажу - [url=http://www.nepochta.ru/2/stat0.htm]да вот же, вот, тот же самый Лукьянчиков находит связь между доходами граждан и ценой кв.м.[/url]. То что вы просите - в самом вкусном виде.

Более того, его оценка справедливой цены в 140т.р./метр как раз вытекает из взаимозависимости доходов и цены метра. Посмотрите в статье рис.4. А ведь как на эту цифру ополчились-то... [url=http://community.livejournal.com/realty_analyser/463877.html]почитайте на досуге[/url].

На самом деле, нет априорных знаний. Особенно о РН. То что мы "внутри пузыря" делаем - на порядок больше того, что публикуем и говорим. Многое просто уходит в шлак. Это только со стороны кажется, что мы вот так просто выдаём суждения.

У нас есть база. Хорошая ли, плохая ли...

Есть ли она у тех, кто "вне пузыря"?

ЗЫ: У [url=http://fast-0.livejournal.com/]"фаста"[/url], кстати, есть. С такими как он интересно беседовать, а с "репродукторами" - нет.

mchef

[quote="Дмитрий Овсянников"]Яндексу вопрос зададим?

(Вы натолкнули меня на интересную мысль: начать вести статистику запроса "Купить квартиру в Москве": пусть косвенно, но изменение числа запросов может свидетельствовать о настрое граждан. Например, в ноябре прошлого года было всего немногим более 7000 запросов "Купить квартиру в Москве".)
[/quote]

Статистика есть
http://wordstat.yandex.ru/?cmd=months&scmd=rel&text=%D0%BA%D1%83%D0%BF%D...

Только надо смотреть относительную, число пользователей ростет.

Но итересна она только самому яндексу... и тем кто у них слова покупает....
Я уже занимался немного этим исследованием раньше..., и бросил. Чуть переформулируй запрос и получишь противоположные данные, поменяйте поисковик - снова все с ног на голову.... Так Рамблеру и Мейлру.
Вот к примеру на рамблере по сочитанию со словом "недвижимость" лидируют "болгарии", "испании", "турции", "черногории", и только за ними Москва.

http://adstat.rambler.ru/wrds/?date=0904&words=%ED%E5%E4%E2%E8%E6%E8%EC%...

Странно, но на яндексе вообще таких слов нет! Другая аудитория? Или может просто нацеленность яндекса на рекламодателя?

Из статистики яндекса по запросу "Купить квартиру", я вижу, что пик запросов пришелся на обвал фондового рынка.... Это как раз говорит о недвижимости, как об инвестиционном инструменте.
Может люди просто интересовались, как изменилась стоимость ИХНЕЙ квартиры всвязи с обвалом ФР?

Что хотел спросить человек, сделав запрос "Купить квартиру" совершенно непонятно.
Хочет ли человек КУПИТЬ или ПРОДАТЬ или ПОИНТЕРЕСОВАТЬСЯ мне совершенно непонятно!
У меня на работе пять человек, купившие квартиры за последние 10 лет - все интересуются РН! И в частности на ИРН они заходят часто. Еще многие просто любят потешить себя тем, какие они миллионеры, узнавая сколько стоит ИХНЯЯ квартира.
В то же время реальный покупатель, как правило, уже определился и районом и с ценовыми ориентирами, и сайты, которые надо смотреть знает. Ждать от него запроса "Купить квартиру" на яндексе стоит в последнюю очередь.

Вобщем моя мысль по поисковикам - они конечно интересны, но только не для определения СПРОСА!

Дмитрий Овсянников

[quote="ukochetkov"]ЗЫ: У [url=http://fast-0.livejournal.com/]"фаста"[/url], кстати, есть. С такими как он интересно беседовать, а с "репродукторами" - нет.[/quote]
С ним беседуют на другом форуме, а здесь он не появляется, кажется, с декабря. :wink:

Дмитрий Овсянников

[quote="mchef"]Из статистики яндекса по запросу "Купить квартиру", я вижу, что пик запросов пришелся на обвал фондового рынка.... Это как раз говорит о недвижимости, как об инвестиционном инструменте.
[/quote]
Хорошо подмечено. В период обвала на ФР телефон на фирме просто разрывается от звонков потенциальных покупателей. Впрочем, обратное тоже возможно: помню как клиентка (в 2006 году) отказалась выходить на сделку, потому что деньги у неё в акциях Газпрома, а был период, когда акции ежедневно росли на несколько процентов в день. Решив, что выходить из акций рано, она предпочла отказаться от квартиры.

mchef

[quote="ukochetkov"]

Вам сколько лет?

я это без наезда спрашиваю...

мне просто интересно - что это за люди, которые верят высказываниям наших политиков[/quote]

Мы ровесники.
... сначала хотел сказать, что я не в обиде, и что не было оскорбления и перехода на личности.... Оскорбления не было, был хитрый рекламный ход из арсенала НЛП - "только зеленые юнцы могут верить в обвал, умудренные опытом знают - рост - вечен!"

Заявлений политиков и не было - эти слова были вырезаны изо всех СМИ. Только в стенограмах их и можно найти!

BAYERN

[quote="ukochetkov"]
Но ведь "аналитеги" или те кто "внутри пузыря" обладают многолетними данным, навыками их обработки, образованием в конце концов. Они ж не с бухты-барахты лезут чего-то там доказывать.

[/quote] интересно , а прогнозы по евро на РБК , в ноябре 2008 аналитики тоже не с бухты-барахты давали? Прогноз был такой , на май 2009 евро-доллар 1: 0,8 - 1:1 , в лучшем случае. Так как доход и накопления имею в евро , то эти цифры мне очень хорошо врезались в память.
Сейчас прогноз у фаста мне больше нравится - евро-доллар 1-1,6 , максимум 1:2.

Мне кажется кризис сводит на нет все эти "многолетние данные и навыки их обработки".

Вик

[quote="mchef"]

игнорируются новости о грядущем обвале:
- [b]40тыс руб/м[/b] в Москве от Медведева замечены не были, все только про наезд на Кудрина написали ;
- требование Путина [b]снизить цену на традиционные многоквартирные дома [/b]проигнорировано всеми СМИ[/quote]

Да кто бы посмел "проигнорировать". Для всего "кремлевского пула" до и после брифингов раздают разнарядки - что именно и как именно должно быть отражено, что - можно "в свободном режиме" обсудить,а что - упустить ("проигнорировать" :) ).
Мы тут уже года два - три назад по поводу Национального проекта "Доступное жилье" под тем же руководством копья ломали - ну, что там с доступностью лучше стало? Публичный политик во всем цивилизованном мире говорит только то, что от него хотят услышать - причем все. Значит, мы просто стремительно приближаемся к цивилизации. Но печатных следов пока предпочитаем не оставлять. Дабы потом несознательные современники/потомки упреков в волюнтаризме не предъявляли, как Н.С. с Программой 1961 г.

arior

[quote="BAYERN"][quote="ukochetkov"]
Но ведь "аналитеги" или те кто "внутри пузыря" обладают многолетними данным, навыками их обработки, образованием в конце концов. Они ж не с бухты-барахты лезут чего-то там доказывать.

[/quote] интересно , а прогнозы по евро на РБК , в ноябре 2008 аналитики тоже не с бухты-барахты давали? Прогноз был такой , на май 2009 евро-доллар 1: 0,8 - 1:1 , в лучшем случае. Так как доход и накопления имею в евро , то эти цифры мне очень хорошо врезались в память.
Сейчас прогноз у фаста мне больше нравится - евро-доллар 1-1,6 , максимум 1:2.

Мне кажется кризис сводит на нет все эти "многолетние данные и навыки их обработки".[/quote]
Это опять песня о некотором "сокровенном знании", которыми обладают лишь Избранные, а всякая чернь непосвящённая пшла вон! Проблема наёмных аналитиков в том, что они никак не отвечают за свои прогнозы. Я, как трейдер, ежедневно имею перед глазами многофакторную модель интересующих меня рынков, и, принимая решения об открытии позиций, рискую своими собственными деньгами. Модель, неадекватная состоянию рынка, быстро приводит к убыткам и очень хорошо прочищает мозги. Если я буду тупить, то в результате естественного отбора меня вынесет с рынка с нулевым счётом. Есть старое армейское наблюдение - чем отличается комполка от замполита, и почему первого уважают, а второго - нет? Потому, что комполка говорит - "делай, как я!", а замполит - "делай, как я сказал!" Вывод прост - аналитикам комполка не бывать. Наёмный аналитик, выдавая прогнозы, рискует деньгами других людей, и естественный отбор в этом случае имеет специфический характер - работать остаются те, кто лучше лижет работодателя. И сейчас их заботит вовсе не состояние РН, а сохранение работы. Ведь многие из них в этом году её лишатся - поэтому и нервы у них никуда не годятся.

Поскольку на РН работодатели кровно заинтересованы в сохранении статус-кво, результаты анализа подгоняются под заранее заданный ответ. Вот нагляднейший пример:
[quote="ukochetkov"]Вы не совсем верно понимаете ситуацию "банки-девелоперы".

Девелоперу, если хочет взять кредит у банка, категорически нельзя снижать цены, и, тем более, показывать нулевую доходность проекта. Банки не кредитуют подобные проекты.

А вот проекты, где цена стабильна, а в проспекте показана будущий рост цены и приличная доходность уже рассматриваются банками с интересом.[/quote]
То есть в результате работы подобных аналитиков получается так, что в недвижимости убыточных проектов просто не может быть.

Но, надо сказать, материалов для анализа этого "аналитического" сообщества тут набралось предостаточно - они ведь тоже могут быть объектом исследования. Признаюсь, я, раньше, грешным делом, думал, что они занимаются тупым разводом - как это делала Кирпиченко. Но, похоже, что некоторые из них на самом деле самонадеянно уверовали в то, что способны описать поведение такого сложного механизма, как рынок, за счёт двух-трёх его параметров. Никогда бы не подумал.

Дмитрий Овсянников

[quote="BAYERN"]Дмитрий , запросы в яндексе , штука интересная , но я бы на неё не особо ориентировался. Например , по словам "недвижимость болгарии" было сделано 60 000 запросов за месяц. И что это значит? Да особо ничего))). К тому же люди , которые хотят посмотреть какую либо инфу по недвиге , уже имеют в "избранных" с десяток сайтов , где можно посмотреть индексы и цены и варианты на данный момент.[/quote]
А кто Вам сказал, что я ориентируюсь только на запросы в Яндексе?
Просто когда один источник информации отметается, как не существенный, другой, третий, остаются только те, которые кажутся наиболее сущственнными, то велика вероятность ошибиться: за деревьями леса не увидеть.

Sonne

BAYERN

Можно поподробнее про развития рынка недвижимости в Болгарии?

Просто мое мнение по московскому рынку заключается в том, что рынок пойдет в сильное расслоение, на пальцах я предполагаю такую ситуацию

Допустим у нас 20 продавцов разных квартир в разных районах по цене 5 - 15 млн и один покупатель с суммой 10 млн рублей.

Маловероятно что покупатель с такой суммой на руках будет стараться купить самое дешевое предложение. Скорее всего, покупатель в рамках доступных ему предложений будет выбирать нужный ( хороший) район, хороший дом, хорошую квартиру и в последнюю очередь запустит торг по цене. Обратите внимание, что я веду речь об объектах доступных сразу для покупателя и не рассматриваю момент когда покупателю "чуть не хватает", т.е. потенциальный, но не платежеспособный срок.

Таким образом при сокращении количества покупателей спрос сконцентрируется в хороших районах и цена там останется неизменной.

А что будет происходить с "плохими" районами?

Они будут падать в цене сильнее среднего либо у них будут растягиваться сроки экспозиции дольше обычного, т.е. будет возникать скрытый дисконт.

Можно посмотреть на перегретые рынки других стран, которые уже подверглись такому процессу и предположить как будет происходить расслоение у нас.

Фундаментально, если Москва требует рабочие места с зарплатой 40 тысяч, то она обязана предложить жилье по цене 60 тыс за метр в непопулярных районах, при этом в престижных районах в такой ситуации ценник может уйти и за 200 тысяч. И все это вместе будет давать средний ценник в 140 тыс рублей по Кочеткову, вот только девелоперам это мало поможет, ибо в дешевых раайонах придется строить по-настоящему дешево, а в дорогих - нести серьезные расходы по качеству.

archie

[quote="BAYERN"]интересно , а прогнозы по евро на РБК , в ноябре 2008 аналитики тоже не с бухты-барахты давали? Прогноз был такой , на май 2009 евро-доллар 1: 0,8 - 1:1 , в лучшем случае. Так как доход и накопления имею в евро , то эти цифры мне очень хорошо врезались в память.
Сейчас прогноз у фаста мне больше нравится - евро-доллар 1-1,6 , максимум 1:2.[/quote]

Показался интересным вот такой взгляд на будущее валют:
[url]http://osmar92.livejournal.com/75682.html[/url]
Здесь в меньших тайм-фреймах:
[url]http://osmar92.livejournal.com/73318.html[/url]
Уважаемый BAYERN, может вам попадались другие, более ценные прогнозы по валютам, чем на РБК? У фаста прогноз больше сродни: "цена будет изменяться широком диапазоне".

Вик

[quote="Sonne"]
Фундаментально, если Москва требует рабочие места с зарплатой 40 тысяч, то она обязана предложить жилье по цене 60 тыс за метр в непопулярных районах, при этом в престижных районах в такой ситуации ценник может уйти и за 200 тысяч. И все это вместе будет давать средний ценник в 140 тыс рублей по Кочеткову, вот только девелоперам это мало поможет, ибо в дешевых раайонах придется строить по-настоящему дешево, а в дорогих - нести серьезные расходы по качеству.[/quote]

За 40.000 руб. (а то и менее) в месяц в Москву на работу ездят ежедневно за 100 км, и "вахтой" - за 300-400. Ввиду полного отсутствия какой-либо работы "на месте" вообще. И пока "на месте" ситуация не изменится, будут ездить.

Т.е. "неполулярный район" - это где нибудь за Дорохово - кстати, достаточно хорошее место. Так жилье и сейчас там где-то так и стоит.

Ждать же серьезной сегрегации в самой Москве я бы не стал - скорее уж "престижные районы" (кроме 2-х - 3-х) из Москвы куда-нибудь за город на природу выберутся.

Современная застройка целыми кварталами достаточно сильно районы преобразует (Коровинское шоссе, Богородское, Зап. Дегунино, районы, прилегающие к Третьему кольцу). Просто не узнать. Снос под "ноль" вместе с инфраструктурой очень многое может поменять.

Дмитрий Овсянников

[quote="Sonne"]Таким образом при сокращении количества покупателей спрос сконцентрируется в хороших районах и цена там останется неизменной.

А что будет происходить с "плохими" районами?

Они будут падать в цене сильнее среднего либо у них будут растягиваться сроки экспозиции дольше обычного, т.е. будет возникать скрытый дисконт.

Можно посмотреть на перегретые рынки других стран, которые уже подверглись такому процессу и предположить как будет происходить расслоение у нас.

Фундаментально, если Москва требует рабочие места с зарплатой 40 тысяч, то она обязана предложить жилье по цене 60 тыс за метр в непопулярных районах, при этом в престижных районах в такой ситуации ценник может уйти и за 200 тысяч. И все это вместе будет давать средний ценник в 140 тыс рублей по Кочеткову, вот только девелоперам это мало поможет, ибо в дешевых раайонах придется строить по-настоящему дешево, а в дорогих - нести серьезные расходы по качеству.[/quote]
Похоже, опять "мы пойдём другим путём".
Причина 1:
Болгария, да и многие другие страны, не имеют дефицита жилья. В Москве - жильё в дефиците, о чём говорят многолетние очереди, чтобы встать в которые нужно иметь менее 10 кв.м. на человека. По сравнению с Болгарией, Турцией, Грецией,... у нас практически ничего не строится.
Причина 2:
В разных странах есть районы в городах, жить в которых абсолютно безопасно, где ни дома, ни припаркованные на ночь автомобили запирать не принято. Есть районы, куда лучше н заходить. У нас - одинаково опасно в любом районе. Престижность школ и дет. садов - отличается лишь размером мзды за обучение, но при этом, нет гарантии, что в престижной школе будут учить лучше, чем в непрестижной.
Причина 3:
Разница в стоимости кв. м. "престижного жилья" и "типового, в спальном районе". Цена одного (до Кризиса) 15 - 18 тыс. долларов за "квадрат", цена другого - 5 тыс. долларов.
То есть, разница уже 3-4-кратная.
Когда "деньги текут рекой" - можно "повыпендриваться". В кризис, - "выпендрёж" лучше прекратить.
О каком временном периоде говорим?
Лет через 10 - 15 - возожно, будет расслоение на более богатые и более бедные районы; если же речь идёт о 2 - 3 летнем периоде, то я вижу обратный процесс: скорее всего, разрыв в ценах между дорогим жильём и дешёвым будет уменьшаться.
Что до строителей, то качество строительства придётся повышать в любом случае: что при строительстве дешёвого, что при строительстве дорогого жилья: чтобы продать хоть за какую цену - придётся делать хорошо.

Vlad_R

Статью Лукьянчикова я оценил бы, в целом, как поверхностную. Видно, что фундаментально в экономике человек разбирается гораздо хуже даже моего дилетантского уровня.

Во-первых, сейчас мы имеем окончание большого суперцикла по Кондратьеву, т.е. сравнивать глобально ситуацию 2009 с микрокризисами МРН 2004, 2006 - я бы категорически не стал. Туда же идут анализы развитых рынков Европы и США последних десятилетий.

Наконец-то ипотеке придана серьезная роль в формировании цен на МРН (не прошло и трех лет :)). Лично я, в течение последних почти двух лет, немало копий сломал против позиции работников риэлтерского бизнеса, которые уверяли меня, что вклад кредитно-ипотечного бабла на МРН близок к нулю. Кстати, серьезная неточность в цифрах у Лукьянчикова: по первым 4-м месяцам доля ипотечных сделок от зарегистрированных УФРС составила БОЛЕЕ 10%, точнее 13.6%, если учитывать данные ЦБ РФ.

Серьезным недостатком статьи, как уже сказал, считаю ее поверхностность. Серьезные тренды, как данное сокращение числа сделок, сокращение относительного числа ипотечных сделок, сокращение среднедушевых доходов, а также резкое падение располагаемых доходов - не комментируются и не анализируются на должном уровне.

Цена в 140 т.р/м2 ничем не обоснована. Линия "поддержки", куда равновесная цена должна "упасть" почему-то носит экспоненциальный характер, что никак не обьяснено. Хотя видно, что в начале допузырного тренда доходы и цены росли симбатно и изменялись по зависимости, близкой к линейной, что на данный момент приводит к значению, скорее, в районе 100 т.р./м2, чем 140. Кстати, насколько я понимаю, подавляющее большинство сделок сейчас как раз и проходят в диапазоне 90-110 т.р/м2. Это есть ни что иное, как текущая равновесная цена, которую автор почему-то отказывается принять, оперируя индикаторами массовых хотелок.

С прогнозами все совсем непонятно. Как я уже не раз писал, гораздо рациональнее оперировать сценарными понятиями. Например, в своих прошлых прогнозах на 2008 я рассматривал оптимистичный и реалистичный варианты развития событий. Подкреплял их прогнозами по денежному предложению на МРН (обьем доходов, доля доходов на приобретение жилья, ипотека) versus предложение метража.

BAYERN

[quote="archie"] Показался интересным вот такой взгляд на будущее валют:
[url]http://osmar92.livejournal.com/75682.html[/url]
Здесь в меньших тайм-фреймах:
[url]http://osmar92.livejournal.com/73318.html[/url]
Уважаемый BAYERN, может вам попадались другие, более ценные прогнозы по валютам, чем на РБК? У фаста прогноз больше сродни: "цена будет изменяться широком диапазоне".[/quote]
Прогнозы я особо не отслеживал. Просто именно вот с РБК тВ врезался в память , так как был не очень позитивным (для меня)
Что касается Вашей ссылки - там человек очень много факторов учитывает при прогнозе , думая , что именно это даст точность , но в итоге , пока , прогноз (к моей радости))), неверный
[quote]все же евро не закрепился выше важного уровня 1.34. Но тут его встречают разные препятствия[/quote]

Мне как то прогноз Фаста более по душе)). где евро доллар 1 к 2. а к рублю 1 к 50.)))

BAYERN

[quote="Sonne"]BAYERN

Можно поподробнее про развития рынка недвижимости в Болгарии?

Просто мое мнение по московскому рынку заключается в том, что рынок пойдет в сильное расслоение, на пальцах я предполагаю такую ситуацию

Допустим у нас 20 продавцов разных квартир в разных районах по цене 5 - 15 млн и один покупатель с суммой 10 млн рублей.

Маловероятно что покупатель с такой суммой на руках будет стараться купить самое дешевое предложение. Скорее всего, покупатель в рамках доступных ему предложений будет выбирать нужный ( хороший) район, хороший дом, хорошую квартиру и в последнюю очередь запустит торг по цене. [/quote]

Не будем , естественно ,Болгарию и Россию сравнивать. Так ,для общего развития ...
Там два рынка. Один для внутреннего потребления , в основном для болгар, другой на курортах , для внешнего потребления, в основном для иностранцев. На рынке "для болгар" количество сделок упало в 2-3 раза. На рынке "для иностранцев" - на 30%.
Ещё в том году , когда побирал себе квартиру на курорте , обнаружил интересную деталь , при огромном количестве предложения , реально нормальных вариантов не так много. Получалось , что и в 5 минутах пешком от пляжа в хорошем уже застроенном районе , квартира стоила 1000 евро за метр , и в 20-30 минутах от пляжа , с видом на свалку -стройку - цементный завод и т.д. тоже квартира стоила 1000 евро\метр. Много таких несоответствий я обнаружил по соотношению цены-качества . И ещё тогда предположил , что будет расслоение , так как довольно странный паритет по цене.
Сейчас это и наблюдаю. Чем дальше от моря - тем цена сильнее утрамбовывается. Чем хуже окружающий район - тем чаще народ , даже не заходя во внутрь , разворачивается и уходит сразу. Теперь те , кто в прошлом году хотел 1000-1 100 , ставят 800-600. Но сейчас и это уже никому не надо. Люди ищут действительно хорошие варианты - а их то как раз и не много.

По Москве тоже расслоение предполагаю. В данный момент двое знакомых очень недовольны районами , где проживают. Один в Текстильщиках - говорит бандерлогов нереально много стало. Другой в Отрадном - дом не очень , толпы молодёжи в подъезде , соответственно грязь и лифт переделанный под туалет. Такая же фигня и в соседних домах. В районе негде даже погулять с ребёнком. Отмечают , что люди , имеющие возможность переехать - уже переехали.

В инете тоже некоторые СМИ стали прогнозы по расслоению районов давать - но там сроки большие устанавливают 20-30 лет. Реально , думаю 5-10 лет. Кризис как то всё убыстрил в разы.

Кстати , и для себя определил ряд районов , к которым присмотрюсь в случае , если приму решение о расширении жилплощади. И ряд районов , в сторону которых не посмотрю даже при очень низкой цене там.

PROFAN

[quote="Дмитрий Овсянников"]Болгария, да и многие другие страны, не имеют дефицита жилья. В Москве - жильё в дефиците, о чём говорят многолетние очереди, чтобы встать в которые нужно иметь менее 10 кв.м. на человека. По сравнению с Болгарией, Турцией, Грецией,... у нас практически ничего не строится.[/quote]
У нас нет дифицита жилья в целом (есть деньги - бери не хочу), но есть дифицит жилья социального (очередникам, малообеспеченным и т.д. кому государство гарантирует жилье).

Поэтому говорить о дифиците как таковом в России не верно.

IvanI

[quote="А.К."]Большинство же присутствующих здесь пытаются найти причину, посему задают вопросы ув. аналитикам - а каково экономическое положение в стране, где деньги-то у людей, какая средняя зарплата, ее динамика и т.д.[/quote]
Почему-то задавая все эти верные вопросы, постпудно никому не приходит в голову простая мысль, чтоп можно вообще не строить как было в начале 90-ых. Ну т.е. вообще (илки если более тожно, почти вообще). Почему если позиция ника кочетков подвергается абструкции, то позиция все будет валиться, а эти гады будут продолжать строить (build for food) не получает и 1% скептиса.

IvanI

[quote="Профан"]У нас нет дифицита жилья в целом (есть деньги - бери не хочу), но есть дифицит жилья социального (очередникам, малообеспеченным и т.д. кому государство гарантирует жилье).
Поэтому говорить о дифиците как таковом в России не верно.[/quote]
Чудны твои дела господи. Дефицита нету,з ато как только подваливает куча денег, типа от нефти в "под 200 за барель", так сразу сметается все, и даже то что еще только яма тоже. Как такое может быть в одном месте, не представляю. Хотя нет, вот анекдот всполнил, он хорошо демонстрирует "нету дефицита":
- Тов. солдаты, как Вас кормят?
- Хорошо тов. генерал, даже остается
- А что сынки с остатками делаете?
- Сьедаем тов. генерал, даже не хватает

KDV

[quote="ukochetkov"]Реальный покупатель в принципе не имеет доступа к ценам сделок.
Все что он видит - цены предложения, от них и пляшет в своих мечтаниях.[/quote]

Очень опасное заблуждение, которое, однако, сильно распространено среди некомпетентной риэлтерской братии. Опасно оно тем, что дает [b]иллюзию[/b] понимания реальности, вместо самого понимания. :lol: А времена у нас нынче кризисные, в кризис неадекватов подпускать к деньгам ближе километра нельзя. :wink:

Например я, вполне себе реальный покупатель, вижу не только халуппоцЭны, но и цены на стойматериалы и рабочую силу. И, соответственно, от них я и пляшу в своих мечтаниях. :wink:

Дмитрий Овсянников

[quote="BAYERN"]Не будем , естественно ,Болгарию и Россию сравнивать. Так ,для общего развития ...
Там два рынка. Один для внутреннего потребления , в основном для болгар, другой на курортах , для внешнего потребления, в основном для иностранцев. На рынке "для болгар" количество сделок упало в 2-3 раза. На рынке "для иностранцев" - на 30%.
Ещё в том году , когда побирал себе квартиру на курорте , обнаружил интересную деталь , при огромном количестве предложения , реально нормальных вариантов не так много.[/quote]
Ну почему бы не сравнить?
Только сравнивать будем с позиции "доступности жилья".
Доступность жилья определяется совокупностью параметров, а именно: уровнем цен, доступностью денег, соотношением доходов среднестатистического гражданина и стоимости жилья.
Так вот, если в Москве жильё будет столь же доступным, что и в Болгарии (ставки по кредитам - 5 - 8% годовых, стоимость в разы меньше, чем сейчас (даже не 500 - 1000 евро за "квадрат", а выше), то предложения просто не будет, при этом, будет ажиотажный спрос.

BAYERN

[quote="Дмитрий Овсянников"] стоимость в разы меньше, чем сейчас (даже не 500 - 1000 евро за "квадрат", а выше), то предложения просто не будет, при этом, будет ажиотажный спрос.[/quote] В Болгарии общедоступны данные по себестоимости строительства. Так что там в принципе ясно сколько может или не может стоить недвижимость. При снижении себестоимости , естественно , возможно и снижение готового жилья.
Вот себестоимость. Там на болгарском - но понятно. Левы надо делить на 1.95. Т.е. лев к евро примерно 2 к 1.
Для стандартного жилья себестоимость - 470 евро , для улучшенного - 525 евро , а для "люкс" - 690 евро. Добавьте сюда ещё стоимость земли и проекта.

[url]http://bulgarblog.ru/news/sebestoimost-stroitelstva-v-bolgarii/[/url]

Кстати , в британских и ирландских СМИ каждую неделю публикуют рассказы о неудачливых инвесторах в болгарскую недвижимость - а некоторые из них стали даже сами книги писать.

[url]http://bulgarblog.ru/news/nedvizhimost-bolgarii-v-literature-prodolzheni...

[url]http://bulgarblog.ru/nedvizhimost/the-irish-times-nedvizhimost-bolgarii-...

[url]http://bulgarblog.ru/news/the-observer-mechty-o-zarubezhnoj-nedvizhimost...

Так что на строящееся жильё спрос очень сильно упал. А действительно качественного готового на курортах не так много. Так что интересно посмотреть что из этого получится в итоге.

Страницы